Laura Fernández Maqueda, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y Laboral de Medina Cuadros Granada.
El pasado 14 de diciembre de 2018 se aprobó en el consejo de ministros el Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Durante el fin de semana se hicieron eco de la aprobación de la citada ley en diversos medios de comunicación y tuvimos conocimiento de las novedades más relevantes que introducía esta ley. El martes 18 de diciembre se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-Ley y su entrada en vigor fue el 19 de diciembre.
La aprobación de las medidas en materia de vivienda y alquiler se ha hecho vía Decreto-Ley invocando a la urgente y extraordinaria necesidad de tomar medidas al respecto.
Laura Fernández Maqueda, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y Laboral de Medina Cuadros Granada
En la exposición de motivos del Real Decreto-Ley se justifican los motivos que llevaron al Gobierno para aprobar las medidas que recoge, siendo las más relevantes la apremiante necesidad de paralizar, en la medida de lo posible, la subida de precios de las viviendas destinadas a alquiler y frenar el número de desahucios vinculados a contratos de alquiler.
Pasamos a reflejar las principales novedades aprobadas:
- MODIFICACIONES RELATIVAS A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
1.1. EXCLUSIÓN DE LA APLICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE LAS VIVIENDAS DEDICADAS A ALQUILER TURÍSTICO
Modificación del artículo 5.e) de la LAU:
La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Se introduce que las viviendas que sean comercializas “por cualquier otro modo de comercialización o promoción” también se excluyen del ámbito de aplicación del a LAU, es decir, para excluir las viviendas que se ofertan a través de aplicaciones móviles, páginas web, etc.
1.2. AMPLIACIÓN DEL PLAZO MÍNIMO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Modificación del art. 9 de la LAU.
La duración de los contratos de arrendamientos seguirá siendo la libremente pactada entre las partes, pero ahora como mínimo será de 5 años y de 7 años si el arrendador es persona jurídica.
- La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
1.3. AUMENTO DE LA DURACIÓN DE LA PRÓRROGA
Modificación del art. 10 de la LAU:
- Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
Se amplía la duración de la prórroga del contrato a tres años, frente al año que se establecía anteriormente.
1.4. MODIFICACIÓN RESPECTO A LA REVISIÓN DE PRECIOS
Modificación art. 18.1 LAU:
- Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
En los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. A estos efectos, se entenderá como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.
Anteriormente, en defecto de pacto expreso, la actualización de la renta se realizaba en función del IPC. Ahora, si no se recoge nada al respecto en el contrato de arrendamiento no se puede actualizar la renta.
En el caso de que se recoja la actualización de la renta, pero no se mencione el índice de referencia, se aplicará el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). El INE es responsable del cálculo y publicación mensual de este índice.
En los contratos de arrendamientos de renta reducida, la actualización de la renta nunca podrá ser superior a la variación del IPC.
1.5. IMPUTACIÓN DE GASTOS DE GESTIÓN Y FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO AL ARRENDADOR
Modificación art. 20.1. LAU:
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Se introduce de forma novedosa el apartado mencionado.
1.6. INTRODUCCIÓN DEL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE LA ADMISTRACIÓN
Modificación del art. 25.7 LAU:
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
Se introduce el derecho de tanteo y retracto a favor del órgano que designe la Administración con competencia en materia de vivienda en los casos de enajenación de la totalidad de un inmueble o cuando se vendan las viviendas de forma conjunta a un único comprador.
1.7. LÍMITE EN LA FIJACIÓN DE LA GARANTÍA ADICIONAL
Introducción de apartado adicional en el art. 36.5 LAU:
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Antes no se establecía ningún tipo de límite relativo a la garantía adicional que se podía exigir, además de la fianza en metálico. A partir de ahora esa garantía adicional no puede ser superior al importe de dos meses de renta.
- MODIFICACIONES QUE AFECTAN AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
2.1. OBLIGACIÓN DE LOS PROPIETARIOS DE CONTRIBUIR PARA LA REALIZACIÓN DE LAS OBRAS DE ACCESIBILIDAD
Modificación del art. 9.1.f) Ley de Propiedad Horizontal:
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Se añade la obligación de cada propietario de contribuir a la realización de las obras de accesibilidad del edificio y el fondo de reserva se eleva al 10 %, frente al 5 % anterior.
2.2. OBLIGACIÓN DE REALIZACIÓN DE OBRAS EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD
Se añade el siguiente apartado al art. 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
2.3. ESTABLECIMIENTO DE CUOTAS ESPECIALES O INCREMENTO DE LA CUOTA ORDINARIA PARA LOS PROPIETARIOS QUE DEDICAN LA VIVIENDA A ALQUILER TURÍSTICO
Se añade el siguiente apartado al art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal:
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
En los supuestos de comercialización en la cesión temporal de uso de vivienda se puede fijar al propietario de la vivienda el pago de una cuota especial o el incremento del importe de la cuota ordinaria que no puede ser superior al 20 %.
Para aprobar dicha medida, es necesario el voto favorable de las 3/5 del total de propietarios y que representen también las 3/5 partes de las cuotas de participación.
- MEDIDAS QUE AFECTAN A LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL EN MATERIA DE PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO
3.1. SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO PARA LA ADOPCIÓN DE MEDIDAS POR LA ADMINISTRACIÓN COMPETENTE
Introducción del apartado 1 ter, en el art. 441.1 de la LEC:
En el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano.
El procedimiento judicial se podrá suspender por el plazo de un mes, si el demandante es persona física, o de dos meses, si el demandante es persona jurídica, para que la Administración competente pueda adoptar las medidas oportunas para proteger a aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad. Una vez transcurrido el plazo, el procedimiento judicial seguirá su curso.
3.2. NO APLICACIÓN DE LA SUSPENSIÓN DEL ART. 441.1 TER EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN DERIVADOS DE UN PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
Modificación del art. 549.4 de la LEC:
El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.
No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 de esta Ley.
La suspensión del procedimiento recogida en el art. 441 de la LEC no se aplica en los procedimientos de ejecución.
3.3. OBLIGACIÓN DE INCLUIR LAS PREVISIONES DEL ART. 441.1 TER EN LOS REQUERIMIENTOS DE PAGO DE LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIAS
Modificación del art. 686.1 de la LEC:
En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.
En el requerimiento a que se refiere el párrafo anterior habrán de incluirse las indicaciones contenidas en el apartado 1 ter del artículo 441, produciendo iguales efectos
Se introduce la obligación de incluir en el requerimiento de pago en los procedimientos de ejecución hipotecaria las previsiones del art. 441.1.ter, por lo tanto, en estos procedimientos también pueden verse afectados por la suspensión de dos meses, si la parte demandante es persona jurídica, para que la Administración competente pueda realizar las actuaciones que considere oportunas en aras de proteger a los demandados en situación de vulnerabilidad.
- MEDIDAS QUE AFECTAN LA LEY REGULADORA DE LAS HACIENDAS LOCALES
4.1. INCREMENTO DEL IMPORTE DEL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES PARA LAS VIVIENDAS RESIDENCIALES DESOCUPADAS
Modificación del art. 72.4 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales:
Dentro de los límites resultantes de lo dispuesto en los apartados anteriores, los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de las construcciones. Cuando los inmuebles tengan atribuidos varios usos se aplicará el tipo correspondiente al uso de la edificación o dependencia principal.
Dichos tipos solo podrán aplicarse, como máximo, al 10 por ciento de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la ordenanza fiscal del impuesto señalará el correspondiente umbral de valor para todos o cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación los tipos incrementados.
Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto. Dentro de este límite, los ayuntamientos podrán determinar mediante ordenanza fiscal un único recargo o varios en función de la duración del período de desocupación del inmueble.
El recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare.
A estos efectos tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. En todo caso, la declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro
4.2. BONIFICACIÓN EN EL IMPORTE DEL IBI
Se introduce el art. 74.6 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales:
Los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal podrán establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
