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DESAHUCIOS: ¿Son suficientes las medidas adoptadas por la Ley 1/2013, para protección de los deudores hipotecarios?
MADRID, 04 de JUNIO de 2014 - LAWYERPRESS

Por Olatz Alberdi, Socia de ABA Abogadas, Especialista en Derecho de Familia, Penal y Contencioso-administrativo.

Olatz Alberdi, Socia de ABA Abogadas, Especialista en Derecho de Familia, Penal y Contencioso-administrativoEn el marco de la crisis económica y con el fin de proteger a los deudores, de los abusos cometidos por las entidades de crédito al conceder los préstamos, se dictaron respectivamente: el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, relativo a medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Esta última legislación tiene un ámbito de aplicación muy restrictivo, ya que es necesario que el deudor esté en situación de exclusión social para poder disfrutar de dichas medidas. Desde ABA Abogadas, la socia Olatz Alberdi ofrece un detallado análisis de esta nueva legislación.

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 14 de marzo de 2013 dictaminó que las leyes españolas no estaban garantizando a los ciudadanos una protección suficiente frente a cláusulas abusivas en las hipotecas, vulnerando por tanto la normativa comunitaria, en concreto la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 sobre protección a los consumidores, presentada por un juez ante la imposibilidad de paralizar un desahucio que presentaba la legislación española.

Con la reforma legislativa de la ley 1/2013 de 14 de mayo, se amplian las causas que poder oponer ante la reclamación por parte de una entidad de crédito, ya que anteriormente estaban limitadas a: pago, compensación o prescripción. Sin embargo, con esta nueva reforma se añade la posibilidad de oponer el carácter abusivo de una o varias cláusulas de las condiciones del préstamo. Además, la reforma prevé que si lo que se ejecuta es la vivienda habitual, al deudor no se le impondrán costas que superen el 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva.

También se modifican los requisitos para pujar en la subasta, reduciendo la cantidad a consignar de un 20 % al 5 % del valor de tasación de los bienes. Otra de las novedades es que, desde que se anuncie la subasta, hasta que se celebre, cualquier interesado en la misma, puede solicitar del tribunal la inspección del inmueble. Por otra parte, con anterioridad a la reforma, bastaba un mes de impago de los intereses, mientras que tras la reforma se exige el vencimiento de al menos 3 meses sin que el deudor cumpla su obligación de pago.

Todas las modificaciones de la Ley son de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, siempre que no hayan finalizado con la puesta a disposición del inmueble a quien lo haya adquirido. La legislación modifica no solo la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino también la Ley Hipotecaria, y así suspende los lanzamientos de viviendas habituales hipotecadas, durante dos años desde la entrada en vigor de la ley, cuando se hubieran adjudicado al acreedor o persona que actúe por su cuenta, siempre que se trate de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad. Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión, podrán hacer uso del beneficio, aun cuando hubieran renunciado al mismo. Es decir, que los beneficios serán aplicables, no sólo al hipotecado, sino también a los avalistas o a quienes garantizaron el pago y que ahora se ven reclamados junto al hipotecado.

En cualquier caso, la legislación actual sería muy mejorable simplemente con el hecho de ampliar el espectro de supuestos para acogerse a las medidas establecidas, incluyendo como deudores en situación de exclusión social a quienes cumplan los requisitos ya establecidos por la Ley, una vez descontadas de su capacidad económica, por ejemplo, las cuotas hipotecarias que anualmente vienen obligados a satisfacer.

En mi opinión, el problema es que la Ley, en modo alguno, exige responsabilidad a las entidades bancarias, viéndose únicamente afectadas aquellas entidades que están adscritas al código de buena práctica, que es de carácter voluntario, y al que no están obligadas a someterse. Debería exigírseles, al menos, una parte de su responsabilidad, y no tener sólo en cuenta las circunstancias personales y económicas del deudor, sino también las condiciones en las que se concedieron las hipotecas. Es cierto que muchas entidades bancarias concedieron préstamos hipotecarios, sin garantías de devolución de la deuda, bien porque prestaba el dinero a quien carecía de la mínima solvencia, o bien porque prestaba mucho más dinero del preciso para la compra de una vivienda. Todas las cantidades prestadas se garantizaron con una vivienda, cuyo precio estaba inflado y llegando en todo caso al 100% del valor de la misma, no dejando un mínimo de margen para fluctuaciones del precio o para imprevistos. Es por eso que hoy tenemos muchas hipotecas de más del doble de principal del valor actual de la casa, lo que supone la imposibilidad de cubrir la deuda con la venta o subasta de la vivienda, quedando el deudor hipotecado de por vida pero sin casa en propiedad. Resulta irónico que muchos de los deudores tengan que demostrar su situación de “exclusión social”, cuando es precisamente a las que llegan tras el proceso de pago de la deuda. Todo esto hace que sea una situación insostenible y dramática.

La crisis es responsabilidad de todos, y como tal todos hemos de asumir las consecuencias. No es posible que las entidades bancarias, que han recibido dinero público en momentos de crisis, no asuman ninguna consecuencia. Y ello porque, en primer lugar, son causantes de la crisis, junto a otros actores como la Administración pública y el sector inmobiliario, en la medida que participaron y fomentaron los grandes beneficios de la burbuja inmobiliaria y, en segundo lugar, porque han concedido hipotecas y cantidades sin tener en cuenta el riesgo real existente en cada caso. Las pérdidas que está ocasionando el pinchazo de la burbuja inmobiliaria deberían ser, por tanto, repartidas entre todos. La peor parte siempre se la llevan las familias, que se quedan sin su vivienda, pero la pérdida económica en relación con la bajada del valor del inmueble no debería recaer también sólo sobre las personas que no tienen capacidad económica para seguir pagando la hipoteca, sino también las entidades bancarias tendrían que asumir su responsabilidad. Por ejemplo, y en función de las condiciones de cada préstamos, podría asumir un porcentaje de pérdida, no sólo de los intereses, sino también e incluso de la deuda principal.

 

 

 

 

 

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