En
el
marco
de
la
crisis
económica
y
con
el
fin
de
proteger
a
los
deudores,
de
los
abusos
cometidos
por
las
entidades
de
crédito
al
conceder
los
préstamos,
se
dictaron
respectivamente:
el
Real
Decreto
Ley
6/2012,
de 9
de
marzo,
relativo
a
medidas
urgentes
de
protección
de
deudores
hipotecarios
sin
recursos,
y la
Ley
1/2013,
de
14
de
mayo,
de
medidas
para
reforzar
la
protección
a
los
deudores
hipotecarios,
reestructuración
de
deuda
y
alquiler
social.
Esta
última
legislación
tiene
un
ámbito
de
aplicación
muy
restrictivo,
ya
que
es
necesario
que
el
deudor
esté
en
situación
de
exclusión
social
para
poder
disfrutar
de
dichas
medidas.
Desde
ABA
Abogadas,
la
socia
Olatz
Alberdi
ofrece
un
detallado
análisis
de
esta
nueva
legislación.
La
sentencia
del
Tribunal
de
Justicia
de
la
Unión
Europea
de
fecha
14
de
marzo
de
2013
dictaminó
que
las
leyes
españolas
no
estaban
garantizando
a
los
ciudadanos
una
protección
suficiente
frente
a
cláusulas
abusivas
en
las
hipotecas,
vulnerando
por
tanto
la
normativa
comunitaria,
en
concreto
la
Directiva
93/13/CEE
del
Consejo,
de 5
de
abril
de
1993
sobre
protección
a
los
consumidores,
presentada
por
un
juez
ante
la
imposibilidad
de
paralizar
un
desahucio
que
presentaba
la
legislación
española.
Con
la
reforma
legislativa
de
la
ley
1/2013
de
14
de
mayo,
se
amplian
las
causas
que
poder
oponer
ante
la
reclamación
por
parte
de
una
entidad
de
crédito,
ya
que
anteriormente
estaban
limitadas
a:
pago,
compensación
o
prescripción.
Sin
embargo,
con
esta
nueva
reforma
se
añade
la
posibilidad
de
oponer
el
carácter
abusivo
de
una
o
varias
cláusulas
de
las
condiciones
del
préstamo.
Además,
la
reforma
prevé
que
si
lo
que
se
ejecuta
es
la
vivienda
habitual,
al
deudor
no
se
le
impondrán
costas
que
superen
el
5%
de
la
cantidad
reclamada
en
la
demanda
ejecutiva.
También
se
modifican
los
requisitos
para
pujar
en
la
subasta,
reduciendo
la
cantidad
a
consignar
de
un
20 %
al 5
%
del
valor
de
tasación
de
los
bienes.
Otra
de
las
novedades
es
que,
desde
que
se
anuncie
la
subasta,
hasta
que
se
celebre,
cualquier
interesado
en
la
misma,
puede
solicitar
del
tribunal
la
inspección
del
inmueble.
Por
otra
parte,
con
anterioridad
a la
reforma,
bastaba
un
mes
de
impago
de
los
intereses,
mientras
que
tras
la
reforma
se
exige
el
vencimiento
de
al
menos
3
meses
sin
que
el
deudor
cumpla
su
obligación
de
pago.
Todas
las
modificaciones
de
la
Ley
son
de
aplicación
a
los
procesos
de
ejecución
iniciados
a su
entrada
en
vigor,
siempre
que
no
hayan
finalizado
con
la
puesta
a
disposición
del
inmueble
a
quien
lo
haya
adquirido.
La
legislación
modifica
no
solo
la
Ley
de
Enjuiciamiento
Civil,
sino
también
la
Ley
Hipotecaria,
y
así
suspende
los
lanzamientos
de
viviendas
habituales
hipotecadas,
durante
dos
años
desde
la
entrada
en
vigor
de
la
ley,
cuando
se
hubieran
adjudicado
al
acreedor
o
persona
que
actúe
por
su
cuenta,
siempre
que
se
trate
de
personas
que
se
encuentren
en
los
supuestos
de
especial
vulnerabilidad.
Los
fiadores,
avalistas
e
hipotecantes
no
deudores
que
se
encuentren
en
el
umbral
de
exclusión,
podrán
hacer
uso
del
beneficio,
aun
cuando
hubieran
renunciado
al
mismo.
Es
decir,
que
los
beneficios
serán
aplicables,
no
sólo
al
hipotecado,
sino
también
a
los
avalistas
o a
quienes
garantizaron
el
pago
y
que
ahora
se
ven
reclamados
junto
al
hipotecado.
En
cualquier
caso,
la
legislación
actual
sería
muy
mejorable
simplemente
con
el
hecho
de
ampliar
el
espectro
de
supuestos
para
acogerse
a
las
medidas
establecidas,
incluyendo
como
deudores
en
situación
de
exclusión
social
a
quienes
cumplan
los
requisitos
ya
establecidos
por
la
Ley,
una
vez
descontadas
de
su
capacidad
económica,
por
ejemplo,
las
cuotas
hipotecarias
que
anualmente
vienen
obligados
a
satisfacer.
En
mi
opinión,
el
problema
es
que
la
Ley,
en
modo
alguno,
exige
responsabilidad
a
las
entidades
bancarias,
viéndose
únicamente
afectadas
aquellas
entidades
que
están
adscritas
al
código
de
buena
práctica,
que
es
de
carácter
voluntario,
y al
que
no
están
obligadas
a
someterse.
Debería
exigírseles,
al
menos,
una
parte
de
su
responsabilidad,
y no
tener
sólo
en
cuenta
las
circunstancias
personales
y
económicas
del
deudor,
sino
también
las
condiciones
en
las
que
se
concedieron
las
hipotecas.
Es
cierto
que
muchas entidades bancarias
concedieron
préstamos
hipotecarios,
sin
garantías
de
devolución
de
la
deuda,
bien
porque
prestaba
el
dinero
a
quien
carecía
de
la
mínima
solvencia,
o
bien
porque
prestaba
mucho
más
dinero
del
preciso
para
la
compra
de
una
vivienda.
Todas
las
cantidades
prestadas
se
garantizaron
con
una
vivienda,
cuyo
precio
estaba
inflado
y
llegando
en
todo
caso
al
100%
del
valor
de
la
misma,
no
dejando
un
mínimo
de
margen
para
fluctuaciones
del
precio
o
para
imprevistos.
Es
por
eso
que
hoy
tenemos
muchas
hipotecas
de
más
del
doble
de
principal
del
valor
actual
de
la
casa,
lo
que
supone
la
imposibilidad
de
cubrir
la
deuda
con
la
venta
o
subasta
de
la
vivienda,
quedando
el
deudor
hipotecado
de
por
vida
pero
sin
casa
en
propiedad.
Resulta
irónico
que
muchos
de
los
deudores
tengan
que
demostrar
su
situación
de
“exclusión
social”,
cuando
es
precisamente
a
las
que
llegan
tras
el
proceso
de
pago
de
la
deuda.
Todo
esto
hace
que
sea
una
situación
insostenible
y
dramática.
La
crisis
es
responsabilidad
de
todos,
y
como
tal
todos
hemos
de
asumir
las
consecuencias.
No
es
posible
que
las
entidades
bancarias,
que
han
recibido
dinero
público
en
momentos
de
crisis,
no
asuman
ninguna
consecuencia.
Y
ello
porque,
en
primer
lugar,
son
causantes
de
la
crisis,
junto
a
otros
actores
como
la
Administración
pública
y el
sector
inmobiliario,
en
la
medida
que
participaron
y
fomentaron
los
grandes
beneficios
de
la
burbuja
inmobiliaria
y,
en
segundo
lugar,
porque
han
concedido
hipotecas
y
cantidades
sin
tener
en
cuenta
el
riesgo
real
existente
en
cada
caso.
Las
pérdidas
que
está
ocasionando
el
pinchazo
de
la
burbuja
inmobiliaria
deberían
ser,
por
tanto,
repartidas
entre
todos.
La
peor
parte
siempre
se
la
llevan
las
familias,
que
se
quedan
sin
su
vivienda,
pero
la
pérdida
económica
en
relación
con
la
bajada
del
valor
del
inmueble
no
debería
recaer
también
sólo
sobre
las
personas
que
no
tienen
capacidad
económica
para
seguir
pagando
la
hipoteca,
sino
también
las
entidades
bancarias
tendrían
que
asumir
su
responsabilidad.
Por
ejemplo,
y en
función
de
las
condiciones
de
cada
préstamos,
podría
asumir
un
porcentaje
de
pérdida,
no
sólo
de
los
intereses,
sino
también
e
incluso
de
la
deuda
principal.
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