Quienes en algún momento de nuestro quehacer profesional hemos tenido que defender a una Comunidad de Propietarios para reclamar las cuotas de los vecinos morosos, nos hemos podido encontrar con obstáculos que dificultan hacer efectivo el privilegio que nuestro crédito ostenta por imperativo del artículo 1923 del Código Civil, obstáculos que pueden derivar tanto de la existencia de cargas anteriores en el Registro como de la posible venta del inmueble.

Cierto es que la afección de la finca al pago de las cuotas de la comunidad devengadas en el ejercicio corriente y los tres anteriores puede hacerse efectiva frente a un tercero de buena fe, incluso que haya adquirido la finca en procedimiento ejecutivo, pero no parece la mejor forma de darle la bienvenida al nuevo vecino reclamarle las cuotas impagadas del anterior, que se beneficiaría así de la inacción de la comunidad. Más prudente parece ser que nuestro crédito ostente el adecuado reflejo registral, lo que obligaría al propietario al pago de la deuda con el fin de vender la finca libre de cargas.

La Ley de Enjuiciamiento Civil nos ofrece la posibilidad de asegurar la ejecución de una sentencia de condena a pago, mediante la proyección registral de esta reclamación y ello con solo solicitar la medida cautelar de anotación preventiva de embargo sobre el inmueble del deudor, cumpliendo los requisitos exigidos por la LEC en los articulo 721 y ss.

La medida cautelar ha de ser solicitada por la parte actora (artículo721), al tribunal que conozca del asunto en Primera Instancia (artículo723), en el momento de presentar la demanda principal (artículo730), con la finalidad de hacer posible la efectividad de la sentencia estimatoria que se dicte en el procedimiento y ello por ser la única medida adecuada para asegurar la ejecución de la sentencia que recaiga (artículos, 726 y 727).

La LEC en su artículo 728, nos exige justificación de la medida solicitada, y esta justificación nos la da la propia Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil.

El articulo 9.1.e de la LPH, dispone que los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto.

Es decir, solo la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen preferencia de cobro sobre la finca y esa preferencia solamente puede hacerse valer una vez que el crédito de la comunidad ha sido reconocido por Sentencia Firme, ya que es dicha resolución judicial la que fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso mas las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores.

Con la solicitud de la MEDIDA CAUTELAR consistente en la Anotación Preventiva de embargo sobre la finca al iniciar el procedimiento de reclamación, adelantaremos sin duda, ese “dies a quo” y además haremos publico frente a terceros la deuda existente mediante la constancia en el Registro de la Propiedad del derecho de la comunidad frente a posibles nuevos titulares de dominio o cargas, ganando así prioridad registral por el importe de toda la deuda –no sólo la parte que goza de privilegio-, incluso de los nuevos intereses y costas que se generen (cfr. artículo 613 ap. 3 y 4 LEC).

La no constancia registral de la deuda de la comunidad no sólo limitaría la afección del bien al importe por el que se reconoce el privilegio legal, si no que su cobro quedaría sometido a vicisitudes en la práctica que pueden incrementar el coste para la propia comunidad en términos no aceptables.

Así, por ejemplo, si no hemos adoptado la medida cautelar y nuestro mandamiento de embargo llega al Registro cuando el vecino moroso ha vendido la finca, o la ha perdido como consecuencia de subasta en un procedimiento ejecutivo, el registrador no podría proceder a anotar el embargo, lo que nos obligaría a perseguir otros bienes del deudor para su realización o, en su caso, a iniciar un nuevo procedimiento contra el titular registral actual para hacer efectiva la afección del bien, eso sí, limitando nuestra reclamación al importe del crédito privilegiado.

 Habremos perdido, además, en caso de que haya habido sobrante en la subasta, el derecho al cobro frente a los acreedores posteriores a la carga ejecutada o el propio deudor. Debemos tener además presente que la exigencia, contenida en el artículo 9 de la LPH, de que se aporte a la escritura pública de venta certificación del Secretario de la Comunidad acreditando la deuda, al no constituir requisito para la inscripción, carece muchas veces de virtualidad práctica, no sólo por la posibilidad de su renuncia o exoneración por el comprador, a lo mejor no bien informado, si no porque en ocasiones la premura en el otorgamiento de la escritura son incompatibles con el plazo previsto para la emisión de la certificación.

En conclusión solicitar al inicio del procedimiento de reclamación esta medida,  únicamente tiene beneficios para la comunidad de propietarios acreedora, y se resumen en:

1.-Vincular los bienes trabados al proceso de ejecución.

2.-Conferir preferencia frente acreedores posteriores a la anotación, no sólo por el importe que el asiento registral publique, si no por los nuevos intereses de la deuda y las costas que se generen.

3.-No perjudicar al titular del bien, que puede disponer de él, pero sin perjudicar al derecho del actor.

4.-No prejuzgar la preferencia crediticia, ya que en caso de colisión con créditos de rango registral preferente, el juez decidiría de acuerdo con las normas sobre concurrencia y prelación de créditos. Pero como decimos la anotación vinculará  los bienes al proceso de ejecución de la sentencia recaída.

Estas notas escuetas espero que sean de interés, han sido la conclusión que he sacado por propia experiencia estos últimos meses.