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 Dice el artículo 47 de la Constitución española: “Todos los españoles tienen
derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos
promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para
hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con
el interés general para impedir la especulación”.
Art. 39.1:”Los poderes públicos aseguran la protección social, económica y
jurídica de la familia”.
La crisis económica propició que muchos ciudadanos no pudiesen atender los pagos
de sus préstamos hipotecarios produciéndose en consecuencia el “lanzamiento” de
sus viviendas. De manera injusta se han excluido a estas personas y a sus
familias enviándolas directamente a una situación de precariedad y marginación
que se enfrenta a todas luces con el mandato de nuestra Constitución.
Es obvio que ha prevalecido la especulación bancaria sobre el interés y el bien
de los ciudadanos. Los trabajadores no son los culpables de las tasas de
desempleo que asolan nuestra nación, ni tampoco somos culpables de la actual
crisis económica que se ha llevado por delante la estabilidad de muchas
familias, sin que los poderes públicos se hayan hecho verdaderamente
responsables de tamaña situación.
La realidad normativa que ha tratado de parchear legislativamente esta situación
en los últimos tres años, relega la falta de acometimiento de la gran reforma
que la Unión Europea nos viene demandando hace ya tiempo,
I. Normativas como el RD-ley 6/2012 de 9 de
marzo; el RD- ley 27/2012, de 15 de noviembre, y la ley 1/2013, de 14 de mayo,
de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios sin recursos,
pretenden remediar sin conseguirlo totalmente, la situación extrema de
lanzamiento de la vivienda de los ciudadanos que no pueden hacer efectivos los
pagos de su préstamo hipotecario.
Son leyes conocidas popularmente con la
denominación “Ley Antidesahucios”, confundiendo el significado de desahucio con
el significado de lanzamiento. El término “desahucio” jurídicamente se da en
llamar a la terminación del contrato de arrendamiento para el inquilino que no
ha pagado el canon arrendaticio; en cambio el “lanzamiento” de la vivienda es un
proceso derivado de la ejecución hipotecaria por falta de pago de la hipoteca
por parte del propietario. Por lo que el desahucio es una terminología propia
del contrato de arrendamiento y el lanzamiento de la ejecución hipotecaria.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE),
ha dicho en varias ocasiones que nuestra legislación española no está en
concordancia con la mayoría de las existentes en Europa en materia de préstamo
hipotecario, porque impide al Juez declarar abusiva una cláusula de un contrato
hipotecario y suspender la ejecución hipotecaria, primando al banco y en contra
de la protección al consumidor. Por el contrario, el ejecutado se ve conminado a
ir “a posteriori” a otro juicio donde podrá invocar la existencia de la cláusula
abusiva. Esto no le permitirá recobrar su vivienda, sino que solo puede aspirar
a una indemnización por daños y perjuicios.
Con esta Sentencia los lanzamientos podrán
paralizarse por el juez de acuerdo a la normativa comunitaria.
II. Esta normativa que en su día albergaba tantas
expectativas (RD-ley 6/2012 de 9 de marzo; el RD- ley 27/2012, de 15 de
noviembre, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo) que como venimos diciendo, en la
práctica tuvo escasa aplicación por sus estrictas condiciones, ha sido
recientemente modificada por el reciente RD-ley 1/2015, de 27 de febrero,
de mecanismos de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras
medidas de orden social.
En su Art. 2 , en cuanto a los contenidos de los artículos 3 y
5 de
RD-ley 6/12, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores
hipotecarios sin recursos:
—Se flexibilizan los criterios que dan acceso al Código de Buenas Prácticas,
para lo cual se incrementa el límite anual de renta familiar hasta tres veces
el IPREM (Indicador Público de Rentas Múltiples): Hasta ahora se calculaba
por doce pagas y ahora se hará por catorce, con lo que pasa de 19.170,39 euros a
22.365,42 euros en 2015.
—Se amplían también los supuestos de especial vulnerabilidad con el fin
de incluir a los mayores de sesenta años (Art.3. 2).
— Se eleva el límite de precio de adquisición de los inmuebles que podrán
beneficiarse del Código de Buenas Prácticas: este podrá superar en un 20 por 100
el precio medio arrojado por el índice elaborado por el Ministerio de Fomento
con un límite de 300.000 euros (250.000 euros para la dación en pago); antes,
250.000 euros.
— Se establece la inaplicación definitiva de las "cláusulas suelo",
cuando las hubiere, para aquellos deudores situados en el nuevo umbral del
Código de Buenas Prácticas.
Con todo ello, para evitar el lanzamiento y la consiguiente pérdida de la
vivienda, hay que tener en cuenta:
A) Si se aplica la dación en pago según el Código de Buenas Prácticas, el
antiguo propietario puede permanecer en calidad de arrendatario en la vivienda
durante el plazo de dos años desde la dación, pagando una renta anual del 3 por
ciento del importe total de la deuda en el momento de la dación y devengando, un
interés de demora del 10 por ciento para el caso de impago. También se podrá
acoger a las ayudas de los artículos 38 y 39 del RD 2066/2008, de 12 de
diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y rehabilitación 2009/2012,
para el pago de la renta, siempre y cuando sus ingresos no sean superiores a 2,5
veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
B) Si se produce ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando se
adjudique el bien al acreedor, el ejecutado podía permanecer durante un plazo de
dos años en la vivienda, pero a raíz de la entrada en vigor del RD-ley 1/2015,
se entiende que pasa a regir al respecto el Artículo 3.1. “Hasta transcurridos
cuatro años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento
cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se
hubiera adjudicado al acreedor o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda
habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial
vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.”
C) El deudor que ha sido lanzado judicialmente de su vivienda habitual
después de la ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, tiene derecho a
las ayudas al alquiler esté o no en el umbral de exclusión (supuestos de
especial vulnerabilidad). Contrariamente, si ha habido dación en pago, el deudor
si ha de estar en el umbral de la exclusión, por lo que esta situación es
requisito de aplicación del Código de Buenas Prácticas.
III. Tampoco se ha tratado de solucionar el problema del
desamparo que siguen sufriendo los deudores hipotecarios cuando la deuda tiene
origen empresarial o, es consecuencia de la prestación de un aval (situación a
menudo frecuente a la hora de garantizar los prestamos hipotecarios de hijos o
familiares), cuya vulnerabilidad es igual a la del ejecutado por su propia deuda
y sin embargo también es discriminado por la regulación actual.
Por lo que hay que tener en cuenta que el bien protegido del
lanzamiento es únicamente la vivienda habitual, quedando fuera los procesos de
ejecución garantizados por un local comercial y siendo de suma importancia sobre
todo, cuando constituyen la base del negocio familiar (trabajadores autónomos).
Para poder continuar con el uso de la vivienda evitando el
lanzamiento, el adjudicatario tiene que haber sido el acreedor o quien hubiera
actuado en nombre del mismo, con independencia de que haya suscrito o no el
Código de Buenas Prácticas.
IV. El propietario (la entidad financiera) forzosamente tiene
que respetar el uso de la vivienda por el deudor en calidad de arrendatario,
conforme al RD-ley 6/2012, porque antes ha habido una dación en pago como
consecuencia de que el banco anteriormente ha suscrito el Código de Buenas
Prácticas, por lo que necesariamente ha de aceptar esta situación de
arrendamiento.
V. Conclusiones:
Los intentos por parte del legislador de protección al deudor
hipotecario están dirigidos a amparar a las familias y por ende evitar la
exclusión social.
¿Es suficiente este bombardeo legal?
¿Qué pasa con las familias que han sido víctimas del
cumplimiento de una ley injusta?
Es de temer que todas estas cuestiones de momento queden a la espera del
abordaje de una nueva Ley Hipotecaria o por lo menos de la aprobación de una Ley
de Sobreendeudamiento Familiar. Se sigue sin afrontar una política global sobre
la vivienda en España, necesidad acuciante de las familias que por causa del
desempleo y la precariedad tienen dificultades para pagar sus hipotecas o se
mantienen en sus casas a costa de sacrificios extremos. |
