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24 de FEBRERO de 2016

Una reflexión sobre la nueva valoración del suelo rural…

LAWYERPRESS

Por José Manuel Serrano Alberca, Socio Fundador – Presidente de Serrano Alberca & Conde

 

José Manuel Serrano Alberca, Socio Fundador – Presidente de Serrano alberca & CondeComencemos por el final y por lo más importante, no me cabe duda alguna cuando afirmo que la nueva valoración del suelo rural viola la sentencia del tribunal constitucional nº 141/2014, de fecha 11 de septiembre de 2014.

Vayamos a 2014. Hace año y medio, en septiembre de 2014, el Tribunal Constitucional declaró nulo el art. 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008. La sentencia abogaba por eliminar el criterio de establecer un tope máximo del doble sobre el valor del suelo, debido a que, en ocasiones, puede no reflejar correctamente el valor real del bien. La propia sentencia establecía que “se trata de buscar con ello la idea del valor real o económico del bien para proporcionar un equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización”.

Hasta aquí todo claro. El objetivo de la STC 141/2014 era corregir al alza el valor obtenido por la capitalización real o potencial de la renta. La sentencia esgrime que el tope máximo, es decir el doble, no está justificado debido a que se puede dar el caso de que la indemnización sea menor en relación al equilibrio entre daño y compensación económica.  Por este motivo, la nueva Ley de 2015, en su art. 36, elimina de forma acertada el tope, ya que sigue lo establecido por la Sentencia del Constitucional.

Cambio en el criterio de valoración

Como consecuencia, la eliminación que establece la sentencia y que recoge la ley, provocaría un aumento razonable del valor del suelo rural. El problema es que, para sorpresa de todos y de forma contradictoria, la propia Ley del Suelo en el Texto Refundido aprobado en 2015, vuelve a cambiar el criterio de valoración. Al establecer una comparación de la Disposición Adicional Séptima de las leyes del suelo de 2008 y 2015, nos encontramos con un hecho muy curioso: para compensar la eliminación  del tope máximo del doble sobre el valor rural, se ha modificado la Disposición Adicional Séptima. De manera que ahora, en el sistema de capitalización de las rentas, se emplea el promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.

Lo que busca esta modificación es compensar, de forma encubierta, la eliminación del tope máximo del doble sobre los factores de corrección. Esta nueva normativa supondrá que las indemnizaciones puedan ser sensiblemente inferiores a las que se obtenían con la anterior normativa. Incluso, se puede dar el caso de que el coste de un determinado suelo rural sea entre 5 y 6 veces inferior al que hubiese sido aplicable con el sistema de la Ley de 2008.

Por lo tanto, parece evidente que este nuevo sistema de valoración del suelo rural introducido por la Ley de 2015, va en contra de lo estipulado con anterioridad por la STC 141/2014. La introducción en la Disposición Adicional Séptima de una nueva fórmula de cálculo, la cual pretende que nunca se sobrepase el doble de la valoración, no es más que una argucia ingeniada por alguien verdaderamente inteligente.

Es más, la Disposición Séptima de la Ley de 2015 elimina algunas causas de corrección que contiene el propio art. 36, donde se establecen como factores elementos como la localización, la accesibilidad a núcleos urbanos o la ubicación en entornos de singular valor medioambiental. El problema es que, de forma incoherente, la Disposición Séptima de esta misma Ley solo se refiere a un factor corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo. Es obvio que estas decisiones forman parte de una resolución arbitraria, puesto que su verdadero fin es la no aplicación la Sentencia del Tribunal Constitucional que elimina el límite máximo de valoración del suelo rural.

Todas estas acciones dejan patente un hecho: la ausencia de una política razonable de valoración del suelo, cuyo objetivo es abaratar el valor de las expropiaciones, incluso saltándose una Sentencia del Tribunal Constitucional.

 

 

 

 
 
 

 

 

 
 
 
 
 
 
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