Gonzalo Merino de Cabo, Departamento de Derecho Tributario y Financiero de Serrano Alberca & Conde Abogados.
En el proceso de desarrollo de un proyecto inmobiliario, la carga fiscal es soportada tanto por el constructor como por el promotor inmobiliario, antes de proceder a la venta de las futuras viviendas.
Gonzalo Merino de Cabo, Departamento de Derecho Tributario y Financiero de Serrano Alberca & Conde Abogados
En la venta de un inmueble de nueva construcción, es decir, de una primera entrega realizada por el promotor-constructor al comprador, podemos encontrar diversas tasas e impuestos tanto a nivel estatal, como autonómico o local, entre los que destacamos fundamentalmente los siguientes:
1.- Dentro de los impuestos estatales, destaca por excelencia el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), y se aplicará el tipo impositivo del 10% (o el 4% si se trata de VPO de régimen especial o de promoción pública) a las entregas de edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas, con independencia de la finalidad a que se destinen.
También se aplicará el tipo del 10% en las entregas de garajes (máximo dos por viviendas), y anexos (sótanos, buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones, servidumbres, etc.), siempre y cuando se transmitan conjuntamente a la vivienda, esto es, en el mismo acto y fecha de la entrega de la misma, aun cuando se documente en contrato privado distinto.
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2.- En los impuestos autonómicos, encontramos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que con carácter general, siempre que una compra de inmueble está sujeta al IVA, el comprador deberá pagar también este otro impuesto, que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la Comunidad Autónoma de que se trate.
Sin embargo, en algunas comunidades existen tipos reducidos para el caso de adquisición de vivienda habitual, como por ejemplo en la Comunidad de Madrid, en que el tipo puede ser del 0,2%, 0,4%, 0,5% o 0,75% según el tipo de vivienda o las características de la operación.
3.- Por otro lado, es a nivel local, donde encontramos una interminable lista de tasas e impuestos que gravan la promoción inmobiliaria de vivienda nueva. Desde la licencia de obras, las tasas por ocupación o uso del dominio público y licencia de primera ocupación hasta el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) entre otros.
Toda esta carga fiscal es excesiva ya que, como bien manifiestan diversas asociaciones de constructores y promotores inmobiliarios, puede llegar incluso a más del 25% del presupuesto en cualquier proyecto, lo que no deja de ser sorprendente en los tiempos que corren, sobre todo después de la crisis inmobiliaria como la que se ha sufrido en España en los últimos tiempos, y que parece que últimamente se está dejando atrás.
Las diversas medidas adoptadas hasta ahora por el Gobierno de España no han podido atajar la crisis inmobiliaria española y se sigue sin incentivar la compra de vivienda. Para corregirlo, una primera medida que ayudaría a promotores a ajustar los precios de salida de sus inmuebles, sería que los ayuntamientos redujeran los tipos impositivos aplicables en el caso de construcción de primera vivienda y aumentaran las bonificaciones en los impuestos que gravan dicha construcción. A este respecto, destacar que existen diversos ayuntamientos que aplican numerosas bonificaciones tanto en el momento de la construcción, como después de la misma.
Asimismo, puesto que el valor catastral de los inmuebles incide de manera directa en el cálculo de valor de diferentes impuestos, sería conveniente bajar los mismos y que se actualizaran mediante un procedimiento de regularización catastral, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ya que muchos de ellos están totalmente desactualizados.
En base a lo anteriormente expuesto, sería recomendable que se establecieran mayores estímulos tanto a la construcción como a la compra de vivienda nueva, ya que de lo contrario veríamos como el nuevo parque inmobiliario se vería relegado por el de segunda mano o el del alquiler, ya que los ciudadanos se verían incapaces de acceder a la compra de una nueva vivienda.
Por todo ello, si la administración estatal, autonómica y local redujera la excesiva carga fiscal soportada en la compra de una vivienda nueva, la vivienda podría ser más barata para el ciudadano, lo cual incidiría positivamente.
