Equipo Derecho Inmobiliario de Auren Abogados.
En el día de hoy se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, cuyo capitulo 1º está destinado a regular medidas sobre los contratos de arrendamiento.
La referida norma pretende apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables, que se han visto afectados por la paralización de gran parte de la actividad económica como consecuencia del COVID-19. Para ello, prevé medidas tales como la prórroga de los contratos, el aplazamiento o la condonación de la renta, la suspensión de los procedimientos judiciales de desahucio e, incluso, ayudas para afrontar las obligaciones de pago de los arrendatarios.
Por ello, a continuación, respondemos, brevemente, a las principales preguntas que dicha norma pudiera ocasionar con relación a las medidas acordadas sobre los contratos de arrendamiento, con el fin de ilustrar de manera sencilla y didáctica al lector.
1. ¿Quiénes pueden acogerse a estas nuevas medidas aprobadas relativas a los contratos de arrendamiento?
Aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, cumpliendo los siguientes requisitos:
- Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo definitiva o temporal (ERTE), o bien haya reducido su jornada por motivo de cuidados o, en caso de ser empresario o profesional, haya sufrido una perdida sustancial en sus ingresos.
- Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere en el mes anterior tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
- Que la renta más los gastos de los suministros básicos (luz, agua, gas, telecomunicaciones y los gastos de la comunidad de propietarios) sea superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Excepción o limite a la aplicación de esta calificación de vulnerabilidad económica: si el arrendatario o alguna de las personas de la unidad familiar es propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España no serán de aplicación las medidas en relación con las moratorias y ayudas en el alquiler, salvo que no se pueda disponer de la vivienda por causas ajenas a su voluntad, como por ejemplo por separación o divorcio.
2. ¿Qué contratos de arrendamiento se pueden someter a la prórroga de 6 meses prevista en el RD 11/2020 de 31 de marzo?
Solo se pueden prorrogar los arrendamientos de vivienda habitual cuyo vencimiento esté previsto en el periodo comprendido entre el día de publicación del Real Decreto Ley – 2 de abril de 2020- y hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma.
La prórroga tendrá un máximo de seis meses, estando el arrendador obligado a mantener la renta.
3. ¿Se puede solicitar el aplazamiento del pago de la renta? y ¿siempre debe acordarse?
La norma distingue dos supuestos en los que puede solicitarse el aplazamiento del pago de la renta, cuyas premisas comunes son:
- Supuestos de arrendamiento de vivienda habitual con arrendatarios en situación de vulnerabilidad.
- Solicitud del arrendatario al arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de esta norma.
- Obligación del arrendador de responder en el plazo de siete días hábiles.
a) Cuando el arrendador posea más de diez inmuebles -entidades públicas o privadas-,
El arrendador podrá optar: (i) reducir al 50% la renta mientras dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 mensualidades y (ii) un aplazamiento del pago de la renta devengada durante el periodo de alarma y hasta un máximo de cuatro meses, mediante el fraccionamiento de las cuotas, durante al menos tres años y sin intereses.
Límites: si el arrendatario accede al programa de financiación previsto en este RD, desde el momento en que obtenga la ayuda, quedará sin efecto el aplazamiento de pago al arrendador.
b) Cuando el arrendador tenga menos de diez inmuebles.
El arrendatario con un contrato de vivienda habitual podrá solicitar el aplazamiento o fraccionamiento del pago de la renta. En ese caso, y según la redacción contenida ahora en el artículo 8.3 del Real Decreto, parece que solo la parte arrendadora que sea persona física podría negarse al aplazamiento propuesto, debiendo la arrendataria acudir al programa de ayudas transitorias de financiación.
4. ¿Qué ayudas prevé el RDL 11/2020 para los arrendatarios?
La norma establece dos tipos de ayudas:
- Avales con cobertura total del estado para garantizar la devolución de las ayudas transitorias de financiación que podrán ofrecer las entidades bancarias a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19. Dichas ayudas han de destinarse al pago de la renta del arrendamiento para uso de vivienda, hasta un máximo de 6 mensualidades de renta. Habrán de ser devueltas en un plazo máximo 10 años y no devengan intereses ni gastos.
- La concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación directa a personas físicas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19, que tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler. Su cuantía será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del préstamo que se haya suscrito para la satisfacción del pago de la renta de la vivienda habitual.
5. ¿Qué medidas se pueden adoptar respecto a los procedimientos de desahucio en curso antes del estado de alarma?
El RDL 11/2020, de 31 de marzo, prevé la suspensión extraordinaria de los procedimientos de desahucio y los actos de lanzamiento, la cual puede ser solicitada por las personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad social o económica como consecuencia del COVID 19 y que no puedan ni tengan una alternativa habitacional donde residir.
6.- ¿Durante que periodo se aplicará la suspensión de los procedimientos de desahucio?
Actualmente, los procedimientos de desahucio están suspendidos por el estado de alarma, por lo que, esta nueva norma prorroga la suspensión una vez que finalice el estado de alarma.
La suspensión será por el tiempo estrictamente necesario, atendiendo al informe de los Servicios Sociales, pero con un máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este RDL 11/2020, es decir, hasta el 30 de septiembre de 2020.
7.- ¿Hay excepciones a la posible suspensión del procedimiento de desahucio?
Sí, en el supuesto de que el arrendador acredite, ante el Juzgado, que también se encuentra en situación de especial vulnerabilidad sobrevenida por el COVID 19, se decidirá si es o no pertinente la suspensión extraordinaria o se pueden adoptar otras medidas de protección social.