Miquel Morales Sabalete, Socio área Litigación y Arbitraje. AGM Abogados
¿Cualquier deterioro en la finca da derecho al arrendador a hacer suyo el importe de la fianza?
- Los deterioros o menoscabos que no dan derecho a retención:
- Una problemática habitual a la finalización de los contratos de arrendamiento es la cuestión de la devolución de la fianza constituida al tiempo de la firma del contrato. En ocasiones, a pesar de que el contrato se ha desarrollado con total normalidad esto es, a pesar de que el arrendatario ha cumplido puntualmente con sus obligaciones de pago de la renta y de adecuado uso y mantenimiento general del local o de la vivienda arrendada, los propietarios consideran que les asiste el derecho a retener para sí y hacer suyo el importe de la fianza porque consideran que el local, la oficina o la vivienda presenta desperfectos.
- La cuestión estriba en que no todo tipo de desperfectos o menoscabos justifican la decisión del arrendador de retener y hacer suyo el importe de la fianza.
En un caso reciente en el que hemos intervenido con éxito en defensa de los intereses del arrendatario, una empresa tecnológica que trasladaba su sede social a unas oficinas propias en el renombrado distrito 22@ de Barcelona, el Juzgado de Primera Instancia nº 48 de Barcelona ha establecido en la sentencia dictada el pasado mes de noviembre, que ya es firme, que, en efecto, como decimos, no todo desperfecto, habilita al arrendador para hacer suyo, en todo o en parte, el importe de la fianza.
En ella se indica, con cita de las Sentencias de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 19/10/2018 y 04/03/2019 que, en efecto, de manera correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local al inicio del contrato, en estado de servir al uso al que el arrendatario va a destinarlo, es obligación del arrendatario la de restituir al arrendador dicha vivienda o local al concluir el arriendo “tal como la recibió”, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, hallándose el arrendador por la doble presunción, iuris tantum, de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998 , 20.11.1999,…).
- Al término del contrato y de la entrega de llaves, el arrendador tiene la facultad, y el derecho, de comprobar que recibe lo arrendado tal como se entregó o en la forma pactada, pues nada obsta al hecho que las partes pacten la realización de mejoras por parte del arrendatario y, en consecuencia, el derecho del arrendador de recibir el local o la vivienda en mejor estado en que lo entregó al arrendatario.
- Ese derecho se complementa con el derecho del arrendador de retener la fianza en el importe a que asciendan las reparaciones necesarias para reponer el inmueble arrendado al estado en el que debía encontrarse al tiempo de la devolución de las llaves según lo pactado por las partes; y con el derecho a reclamar, judicial y/o extrajudicialmente, la diferencia, si el importe de la fianza no alcanza para cubrir el cien por cien de los gastos necesarios a dichos efectos.
- Ahora bien, el arrendador no puede retener el importe de la fianza para hacer frente a lo que se denominan, conforme a lo que dispone el art. 1561 del Código Civil, “menoscabos producidos por el uso ordinario o por causa inevitable”.
- El arrendatario debe usar el inmueble arrendado únicamente para el uso pactado; y debe hacerlo de forma diligente, con la diligencia de un buen padre de familia, en los consabidos y decimonónicos términos de nuestro Código Civil (art. 1555.2º).
- Pero es algo natural que ese uso comporte un cierto menoscabo de la cosa por el mero uso continuado en el tiempo, incluso aunque medie un uso diligente por parte del arrendatario.
- El arrendador no puede retener la fianza por ese menoscabo natural propiciado por un uso normal de lo arrendado por el transcurso del tiempo, sino sólo por aquellos menoscabos que desborden lo que pueda razonablemente entenderse como tal uso normal y diligente.
Dicho de otro modo, el arrendador únicamente podrá retener la fianza cuando el inmueble no se le devuelve tal y como el arrendatario la recibió o tal y como se había pactado que el arrendatario debía entregarla, excluidos los deterioros producidos por el uso normal y diligente del inmueble al destino convenido a lo largo del tiempo.
Tal y como establece la referida sentencia de la SAP de Barcelona de la sección 13ª de 19 de octubre de 2018:
“…en cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil, pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el art. 1555.2º del Código Civil.”
2. Consejos para el arrendador
- El primer consejo al arrendador es que disponga de elementos de prueba suficientes del estado en el que entrega el local o la vivienda al arrendatario, un acta notarial puede resultar costosa, pero eficaz. También puede resultar de mucha utilidad un acta o documento de entrega, que puede incorporarse como anexo al contrato, en el que se aporte una descripción o una relación de elementos, equipos, mobiliario, etc. de la finca arrendada, con fotografías y con indicación del grado de conservación, calidades, etc. de la finca y de los elementos que la componen, debidamente firmado y aceptado por todas las partes.
- El segundo es que el contrato indique expresamente en qué estado deberá devolverse el inmueble al término, convencional o anticipado, del contrato, con mención expresa que todo aquel daño o desperfecto que exceda del normal y uso diligente de la finca al destino para el que se arrienda correrá, en todo caso, a cargo del arrendatario.
- Un tercer consejo es que, en todo caso, si el arrendatario decide abandonar la finca, aún antes de la expiración del tiempo convenido, acepte la entrega de llaves por parte del arrendatario.
La devolución de la posesión de la finca no exime al arrendatario de sus posibles responsabilidades derivadas de daños ocasionados a la finca por un mal uso o un uso negligente de la finca. En estos casos, siempre es mejor la posesión de la propia finca. Ello la librará de unas posibles “malas manos” y nos permitirá defender nuestros derechos con la tranquilidad de que nuestra finca ya está otra vez a buen recaudo.
- El cuarto consejo es que, si es posible, a la entrega de llaves, se levante un acta de recepción de la finca de manera conjunta con la parte arrendataria en la que se describan los desperfectos que puedan apreciarse, salvo aquellos derivados del mero uso normal. En este sentido también debe tenerse en cuenta que, a menos duración del arrendamiento, menos “normal” será que la finca presente daños que no existían al tiempo de la firma del contrato y que, a más años, es más razonable que haya puertas que toquen el suelo, persianas que no acaben de cerrar bien, manchas en la pintura de algunas paredes, etc.
- Quinto consejo: en defecto de acta levantada de conformidad con la otra parte, si, tras la comprobación el estado de la finca se aprecian desperfectos que denotan un uso inadecuado o negligente, se levante lo antes posible un acta notarial de presencia en la que se incluyan fotografías que puedan servir para dar fe de ello, se recaben presupuestos de reparación, se reparen efectivamente y que todo ello se vaya notificando inmediatamente al (ex) arrendatario, a ser posible, antes de que este reclame fehacientemente la devolución de la fianza.
4. Consejos para el arrendatario
- Cuidar el inmueble arrendado como si fuera propio.
- Si consideramos que el inmueble se devuelve en buen estado, también nos interesará levantar un acta conjunta con la propiedad que refleje tal cosa, para evitar posibles sorpresas.
- Si se prevé que no va a ser posible levantar un acta conjunta o un recibí de llaves que incluya que se acepta el estado en que se recibe la finca, tomar fotografías y, si es posible, levantar acta notarial de presencia, antes de la entrega de llaves, que acredite el adecuado estado en que se encuentra.
5. Devolución de la fianza
- Por último, indicarse que el arrendador dispone de 1 mes para devolver la fianza, a contar desde la fecha de la recepción de las llaves y posesión del inmueble. A partir de esa fecha el importe de la fianza devengará intereses.
- Ese plazo de devolución debe ser suficiente para que el arrendador compruebe el estado de la finca, levante acta de ello, valore el coste de las reparaciones necesarias y notifique, en su caso, su decisión de retener, total o parcialmente la fianza. Esta rápida actuación evitará que su actitud pueda ser percibida como un intento de apropiarse del importe de la fianza sin base o justificación real.