En la recta final del año, y con un escenario que favorece a aquellos clientes que ya tienen un préstamo hipotecario, muchos consumidores están pensando en moverlo a otra entidad para mejorar sus condiciones. Son muchos y variados los motivos que llevan a los hipotecados a buscar nuevas alternativas a su préstamo. Bien negociando primero las condiciones con su actual banco (novación), o bien, si esta negociación no surte los efectos esperados, consultando con otras entidades para llevarse la hipoteca a otro banco (subrogación de hipoteca por cambio de acreedor). Pero, ¿qué es mejor? ¿Subrogar la hipoteca o hacer una novación?
En concreto, en una novación hipotecaria lo que se realiza es un cambio en alguna de las cláusulas estipuladas en el préstamo, normalmente, una ampliación de la cantidad inicial prestada, o del tiempo en que se tiene que devolver. Cuando se habla de novación se hace referencia a la modificación de una obligación o condición por otra. En la subrogación, el titular de la hipoteca quiere cambiar de banco para mejorar las condiciones de su préstamo, por ejemplo, un diferencial más bajo o el plazo de amortización.
¿Qué conviene conocer de estas dos opciones para decantarse por una u otra?. reclamador.es da las claves a continuación basándose en los gastos:
Entre los gastos de una novación hipotecaria se encuentran:
- Comisión bancaria por novación: esta comisión está establecida en el momento en el que se negocian las condiciones de la hipoteca. La comisión suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca. Si el cambio consiste en cambiar de tipo de interés fijo a variable, esta comisión no puede superar el 0,15%, y sólo si se produce dentro de los tres primeros años de firma del préstamo.
- Gastos de notaría: Los gastos o los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación suelen ser del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
- Registro de la propiedad: Los gastos derivados del registro de la propiedad se estima que son el 50% de los gastos del notario.
- Gastos de gestoría: Los gastos de gestoría no dependen del valor de la novación, dependen de la entidad contratada (normalmente una empresa privada). Por lo general suelen oscilar entre los 100€ y los 150€.
- Tasación: Si lo que se pretende es ampliar el capital prestado, será necesario volver a tasar el inmueble (siempre se puede negociar si la novación se realiza muy próxima a la fecha de la firma del préstamo, pero si han transcurrido por ejemplo más de cinco años el banco exigirá una nueva valoración). Este gasto varía según la vivienda, aunque normalmente el importe de la tasación se encuentra entre los 250€ y los 350€.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto únicamente se paga cuando se realiza una ampliación de capital, y suele ser el 0,5% sobre el capital que se está ampliando, aunque este porcentaje puede variar según la comunidad autónoma. Es decir, si se cambia el tipo de interés o el plazo de amortización, se está exento del impuesto.
Por lo que respecta a la subrogación, los gastos y comisiones que se pueden afrontar son los siguientes:
- Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se paga por pasar de una entidad a otra. Se ha establecido por ley que si la subrogación se lleva a cabo dentro de los primeros cinco años de la firma del préstamo ascienda al 0,50%, y cuando se produce la subrogación después de esos cinco años, sea del 0,25%.
- Comisión por riesgo de tipo de interés. Si el cliente tiene una hipoteca fija o una mixta en su tramo fijo, es muy probable que se haya incluido una comisión de riesgo por tipo de interés y que el banco del que el cliente se va la aplique, porque este cambio le ocasiona una pérdida (es decir, los intereses que deja de percibir). Esta comisión es acumulable a la de subrogación y no está limitada por ley aunque tenemos que tener en cuenta que sólo puede exigirse si el préstamo se firmó entre diciembre de 2007 y junio de 2019.
- Tasación, pues la nueva entidad trata la operación como un nuevo préstamo (en realidad lo es).
- Igual que sucede con la novación, también se generan gastos de notaría, registro, pero no de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que está exento.
¿A quién corresponden todos estos gastos y comisiones?
Hay que tener en cuenta que a partir de la vigente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019 se estableció que el deudor sólo debía hacerse cargo de los gastos de tasación, correspondiendo a los bancos el pago del resto y su Disposición Transitoria Primera extiende esta norma (contenida en el art. 14) en los casos de novación y subrogación, aunque ha de reconocerse que existen interpretaciones contrarias a esta extensión, al menos en lo que a las novaciones se refiere, restringiendo la aplicación del art. 14 sólo a las obligaciones informativas y no de asunción de gastos.
Sin embargo, explica reclamador.es, “la finalidad de dicha disposición es clara, y es que el prestatario pueda beneficiarse de la nueva ley cuando acude a una novación o a una subrogación que ya se encuentran temporalmente bajo la vigencia de la nueva regulación y en definitiva, el prestatario sólo habrá de hacerse cargo de las comisiones ya señaladas en ambos casos, y de la tasación cuando sea procedente (en la subrogación siempre se va a solicitar, y en la novación, como ya se ha indicado, sólo cuando ampliemos capital).
Entonces, ¿cuál elegir?
En un principio, aclara Almudena Velázquez, directora legal de reclamador.es, “siempre es más beneficiosa la novación puesto que sus gastos y comisiones son menores, ya que supone negociar nuevas condiciones con el mismo banco con el que se firmó el préstamo y permite la ampliación de capital y añadir deudores, cosa que en la subrogación no se prevé”.
Velázquez, añade que “hay que tener en cuenta sin embargo que la última palabra siempre la tiene la entidad, es decir, si decide no acceder a la novación, no podemos obligar al banco que la acepte y tendremos que buscar alternativas en la subrogación del préstamo a otro. De hecho, esta es la principal razón por la que los prestatarios cambian de entidad: porque su prestamista original se ha negado a modificar las condiciones iniciales del préstamo”.