Si eres extranjero y estás pensando en mudarte a España o comprar una propiedad como vivienda para vacaciones o para generar una rentabilidad con el alquiler que obtengas, te contamos que no hay restricciones legales para que puedas adquirir un inmueble y cumplir tus proyectos como lo has planificado.
Debes saber que tienes los mismos derechos que un ciudadano español a los fines de adquirir una propiedad. Sin embargo deberás informarte sobre el proceso de compra de inmuebles para extranjeros ya que tiene algunas particularidades que corresponde tener en cuenta para que puedas inscribir la operación inmobiliaria en el Registro de la Propiedad sin observaciones.
A partir de aquí, comienza a anotar:
- Contacta a un agente inmobiliario con experiencia en la ciudad y zona donde quieras comprar el inmueble. Ellos te aconsejarán respecto a mejores ubicaciones, o zonas de conveniencia dependiendo de cuáles sean tus intereses. Recuerda que si quieres comprar en Mallorca, Castell Abogados también ofrece este servicio, dispone de profesionales que harán las búsqueda por ti según los criterios que le hayas marcado.
- Se puede firmar una reserva, si ya estás seguro respecto al inmueble. En este caso debes tener en cuenta que si luego te arrepientes, perderás el dinero, salvo que la operación no se pueda concretar por cuestiones ajenas a tu voluntad o que se hayan estipulado expresamente en el documento. Este es el caso, por ejemplo, de si la hipoteca que solicitaste no te fuera otorgada, entonces la operación caerá automáticamente. Por ello, aconsejamos siempre antes de firmar nada, consultar a su despacho de abogados de confianza.
- Te conviene firmar un contrato de arras previo al Notario, para lo cual necesitarás del asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario que revise las cláusulas a fin de que no se incluyan condiciones abusivas o injustas para tus intereses (en especial cuando estés adquiriendo obra nueva).
- Contacta con un abogado especialista en derecho inmobiliario que te acompañe durante el proceso de compra. Es importante contar con su asistencia profesional para el control de la documentación que se firmará o la redacción del Contrato de arras.
Además este profesional analizará la situación legal del inmueble, en tanto a la titularidad de dominio o los gravámenes que pudieran afectar el estado de disponibilidad del bien como pueden ser embargos o inhibiciones del vendedor que llevaran a fracasar la operación.
- También corresponderá verificar que la propiedad no tenga deudas en el pago de impuestos, servicios o gasto de comunidad. En este último caso, en general se le solicita información a la administración del edificio
- Es importante controlar que el inmueble cuente con el certificado de eficiencia energética. Este documento es obligatorio para la venta de un inmueble.
- Tendrás que acreditar la procedencia de los fondos imputados a la compra para evitar el blanqueo de capitales. Para ello, los agentes inmobiliarios o abogados intervinientes en la compra-venta deben contar con un programa de compliance para la verificación de la procedencia de los fondos utilizados.
- Deberás presentar traducido los documentos que te solicite el notario para la celebración de la escritura pública.
- Puedes hacer la compra a través de un representante al que le hayas otorgado un poder con facultades para realizar la operación en tu nombre.
- No te apresures a cerrar la operación hasta tanto no hayas verificado titularidad de dominio y estado de deuda del inmueble.
- Se exige como requisito indispensable la obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Es un número personal y único obligatorio para realizar cualquier transacción en el país. En caso de tratarse de una persona jurídica, deberá tramitarse con el número equivalente conocido como CIF (Código de Identificación fiscal)
El NIE puede ser obtenido en el Consulado o Embajada española en tu país o en la Comisaría de Policía de la ciudad española donde tiene intenciones de comprar el inmueble.
- Te conviene abrir una cuenta bancaria en España para poder organizarte con el pago de impuestos correspondientes a la propiedad, la cuota comunitaria, los servicios de agua electricidad etc y para pagar las cuotas de la hipoteca (en caso que precises financiación)
- Deberás tener en claro cuáles son los impuestos y gastos que te corresponde asumir como parte compradora.
- Si vas a necesitar financiamiento para tu compra, es decir tomar una hipoteca, te recomendamos tramitarla con la debida anticipación para no demorar la escrituración o incumplir los plazos acordados con consecuencias que afecten tus intereses.
- La compra deberá celebrarse mediante escritura pública otorgada ante Notario para que se proceda a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- En general la posesión del inmueble se entrega al momento de escriturar, salvo que las partes hayan acordado otros términos.
- Debes tener presente que si la escritura no fue inscrita en el Registro, la operación no será oponible a terceros, esto quiere decir que si luego la quieres vender no podrás hacerlo hasta que no regularice esa situación.
¿Qué gastos se originan en la compra-venta de un inmueble para el comprador?
Esto dependerá si se trata de vivienda nueva o usada. La compra de una vivienda está gravada por varios impuestos:
- El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en caso de viviendas nuevas o primera transmisión corresponde el 10%.
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en caso de viviendas de segunda mano o segunda transmisión. Se ubica entre el 6% y el 10%, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde esté situado el inmueble. Se abonan con posterioridad a la firma de escritura.
- Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados (AJD). Debe pagarse si se compra la vivienda con hipoteca.
El porcentaje que se aplica se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria y depende de cada Comunidad Autónoma en la que se formaliza el préstamo.
Otros Gastos:
- Honorarios profesionales del Notario
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad
- Si se compra con hipoteca: habrá que sumar la tasación, los honorarios del escribano, los impuestos de la hipoteca y la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Por último para tener en cuenta:
Luego de la compra del inmueble deberás pagar otros impuestos como:
- Impuestos sobre rentas de no residentes
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
- Impuesto sobre el Patrimonio
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de carácter municipal
Sabemos que comprar una vivienda en el extranjero, sea cual sea el país, es un largo y arduo camino pero no desistas que con perseverancia, información y con la asistencia de Castell Abogados que son los mejores abogados de Palma de Mallorca tu proyecto puede volverse realidad.