Magdalena Rico Palao. Abogada de www.lexlegis.es
La situación ha cambiado drásticamente tras las sentencias del Tribunal Supremo de noviembre de 2025. Si antes muchos esperaban una «amnistía general» (anulación masiva), la realidad actual es que el Supremo ha dicho: «Nada de soluciones únicas; hay que mirar caso por caso».
Aquí tenéis una exposición didáctica de por qué la puerta se ha cerrado para la mayoría, pero sigue entreabierta para casos muy concretos.
El Tribunal Supremo ha sido claro: no se puede declarar nula la cláusula IRPH de forma automática para todo el mundo. La validez de tu hipoteca dependerá de «las circunstancias concretas de cada préstamo y de cada litigio».
Esto significa que ya no sirve decir «tengo IRPH, quiero mi dinero». Ahora hay que pasar un examen de dos fases. Si tu hipoteca supera estas fases, el banco gana. Si no, tú ganas.
Fase 1: El Control de Transparencia
El primer obstáculo es demostrar que el banco no fue transparente. Sin embargo, el Supremo ha puesto el listón de la transparencia bastante bajo, asumiendo que el «consumidor medio» es casi un experto financiero.
Para que el banco supere este control y demuestre que fue transparente, le basta con muy poco:
- La publicación en el BOE: El tribunal dice que, como los índices se publican en el Boletín Oficial del Estado y en la web del Banco de España, un consumidor medio podía conocerlos y entenderlos.
- Mencionar la norma: Si en tu contrato se menciona la «Circular 5/1994», se asume que podías entender la evolución pasada del índice.
Fase 2: El Control de Abusividad.
Supongamos que tienes un caso muy concreto donde el banco lo hizo fatal y el juez dice: «Vale, no fue transparente». ¿Ganas automáticamente? No..
Aquí entra la segunda fase: La Abusividad. El juez tiene que comprobar si, además de no ser claro, el banco te «timó» económicamente.
Hay que comparar el tipo de interés (TAE) que firmaste con los tipos habituales del mercado en la fecha de la firma.
No puedes reclamar porque el IRPH subió mucho años después.
Para que sea abusivo, la diferencia de precio entre tu hipoteca y el mercado no puede ser pequeña; tiene que ser una desproporción «muy evidente».
SÍ puede ser un caso concreto reclamable si:
- El banco no mencionó siquiera la Circular 5/1994 (mencionar solo la de 1990 no es suficiente).
- Existe una diferencia abismal y demostrable entre la TAE que firmaste y la media del mercado en ese mes y año concreto.
- Puedes demostrar que no hubo información precontractual alguna y que el precio fue claramente desproporcionado desde el día uno.
Como ves, la batalla masiva ha terminado, pero la «guerra de guerrillas» (caso a caso) sigue activa para aquellos que tengan hipotecas con condiciones de origen muy desfavorables.