Los dos despachos especializados en Derecho Administrativo y Urbanismo representan a vecinos e inversores en una controversia sobre la transformación de locales comerciales en establecimientos turísticos en Valencia. El conflicto plantea cuestiones relacionadas con las licencias urbanísticas, los derechos de propiedad y la protección de los elementos comunes de los edificios.
El barrio valenciano de Benicalap se ha convertido en escenario de una controversia urbanística que enfrenta los intereses de varias comunidades de propietarios con los de inversores que promueven la transformación de locales comerciales en alojamientos turísticos. El conflicto cuenta con la intervención de dos despachos especializados en Derecho Público: Baño León, que representa a los vecinos que cuestionan los proyectos, y Soriano i Piqueras, encargado del asesoramiento jurídico de los inversores.
La disputa se centra en distintas actuaciones previstas en la zona de expansión de Benicalap Norte, entre ellas un proyecto de apartahotel de 38 habitaciones y 93 plazas en el número 5 de la calle Carlos Cortina.
Los promotores, vinculados a sociedades de inversión internacional, defienden la posibilidad de destinar a actividades hoteleras determinados locales que cuentan con uso terciario. Las comunidades de propietarios, por su parte, cuestionan aspectos de las autorizaciones administrativas y de las obras realizadas en fachadas y elementos comunes.
Dos despachos especializados en litigación urbanística
La representación de los vecinos corresponde a Baño León, firma fundada en 1992 por el catedrático de Derecho Administrativo José María Baño León. El despacho cuenta con una amplia trayectoria en litigios urbanísticos, procedimientos contencioso-administrativos, contratación pública y conflictos regulatorios.
En representación de los inversores interviene Soriano i Piqueras, despacho fundado en 2023 y dirigido por Víctor Soriano, especializado en Derecho Público, Urbanismo y litigación penal y administrativa. La firma cuenta con oficinas en Madrid y Valencia y una representación en Roma.
La participación de ambas firmas sitúa el conflicto en un ámbito jurídico que trasciende la oposición vecinal a los alojamientos turísticos y plantea cuestiones sobre la interpretación del planeamiento y el alcance de las autorizaciones administrativas.
El uso terciario y las licencias, en el centro de la controversia
La posición defendida por los inversores parte de que el planeamiento urbanístico aprobado por el Ayuntamiento de Valencia atribuyó a determinados locales un uso terciario exclusivo, incompatible con su transformación en viviendas, pero que permitiría desarrollar actividades hoteleras si se cumplen los requisitos legales.
Desde Soriano i Piqueras se sostiene que las modificaciones regulatorias posteriores no deberían desconocer los derechos derivados de títulos habilitantes válidamente obtenidos.
Las comunidades de propietarios, representadas por Baño León, plantean objeciones relacionadas con el régimen de licencias, las modificaciones de fachadas y la utilización de elementos comunes. Entre las actuaciones cuestionadas figuran la apertura de ventanales hacia patios comunitarios y posibles intervenciones que, según los vecinos, podrían exceder de lo autorizado.
Otro de los aspectos controvertidos es la interpretación de la suspensión de licencias turísticas acordada por el Ayuntamiento de Valencia en mayo de 2024 y las excepciones aplicables a determinados establecimientos de uso terciario.
Seguridad jurídica de las inversiones y derechos de los vecinos
El conflicto de Benicalap refleja las dificultades que plantea la convivencia entre la actividad turística y el uso residencial en las ciudades.
Desde el punto de vista jurídico, la controversia exige determinar el alcance de los derechos urbanísticos reconocidos por el planeamiento, la validez y eficacia de las autorizaciones administrativas y las limitaciones que pueden derivarse del régimen de propiedad horizontal.
Las posiciones de Baño León y Soriano i Piqueras representan así dos intereses que deberán conciliarse conforme a la normativa aplicable: la protección de los derechos de los residentes y la seguridad jurídica de quienes invierten en proyectos inmobiliarios.
La resolución de las discrepancias dependerá del examen de las autorizaciones, los proyectos concretos y las condiciones urbanísticas de los inmuebles afectados, sin perjuicio de las decisiones administrativas o judiciales que puedan adoptarse.