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Estos últimos meses ha sido noticia judicial de interés, por su contenido y posibles consecuencias en el ámbito práctico, un Auto de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección Segunda, nº 111/2010, datado el 17 de diciembre del 2010, que establece que la entrega del piso ejecutado por una hipoteca impagada cubriría el importe íntegro del principal de la deuda, sin que el argumento de su eventual pérdida de valor, depreciación por razones de mercado, perjudique más allá de la propia pérdida del bien inmueble al deudor hipotecario. Este Auto ha sido seguido más recientemente por otro de la Audiencia Provincial de Girona que insufla nuevas esperanzas a los deudores objeto de una ejecución hipotecaria. Es perfectamente defendible con arreglo a Derecho la idoneidad de estas resoluciones, pues como se dice desde antiguo, si el Derecho es la expresión de lo justo, la Justicia es la perpetúa voluntad de dar a cada uno lo suyo (Ulpiano). Si el bien inmueble hipotecado, por su valoración, merecía como garantía recibir un préstamo que alcanzaba por principal no más del 80% de su tasación, la deuda debiera poder saldarse por tal concepto, en el peor de los casos, y tras lo ya amortizado, hasta que no se pudo pagar más cuotas, con la entrega del bien inmueble en pago de la deuda. Así es en los países de nuestro entorno, y de modo singular en Estados Unidos, donde nos decían estaban las hipotecas basura, que no son como las nuestras. Desde luego que no. Allí la deuda hipotecaria basura se va y extingue con la propia vivienda que le sirvió de soporte. Aquí la deuda no satisfecha con la ejecución del bien hipotecado, puede seguir de por vida al “ciudadano basura”, por virtud del Art. 1911 del Código Civil, responsabilidad personal ilimitada del deudor. Ello no debe ser así, y no es necesario cambiar las reglas del juego para defender que lo socialmente justo tiene cobijo en la legislación actual sin necesidad de enmendarla o mejorarla, aunque tampoco estaría de más hacerlo, respondiendo a una reivindicación ciudadana. Dispone el artículo 3 del Código Civil que las normas han de ser interpretadas según la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas. El artículo 7 del propio Código Civil exige que los derechos se ejerciten conforme a las exigencias de la buena fe, no estando amparado en ningún caso el abuso de derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Los artículos 3 y 7 del Código Civil exigen al Juez valorar la situación social del tiempo en el que han de aplicar el Derecho, pues ello forma parte de la labor jurisdiccional (art. 1 y 11 LOPJ). El Juez puede y debe analizar la realidad actual para valorar porque estamos viviendo tantas ejecuciones hipotecarias, y porque los Bancos y Cajas se están convirtiendo en las primeras inmobiliarias de España. El Juez debe analizar la realidad que envuelve al deudor hipotecario, para saber la causa de que no haya podido seguir pagando el préstamo. La causa del impago tiene que ser conocida y ponderada. Hay que superar automatismos y valorar en el caso de las ejecuciones hipotecarias la realidad del deudor hipotecario. Por ejemplo, si el ejecutado ha perdido su empleo y no puede amortizar más cuotas, no parece justo que se argumente que la pérdida de valor de mercado de lo que se taso a un precio mucho mayor, y por el que se le dio el propio préstamo que se le reclama, y para el que el bien inmueble sirvió de garantía, le haga responsable, de forma personal e ilimitada, por la diferencia de lo que no cubra la subasta del propio bien. Para un caso como el que se plantea, es equitativo (art. 3 C.C) imponer la dación en pago (art. 1175 y ss. del Código Civil) al acreedor, pues sin duda lo aceptaría si el bien, por razones de mercado, no hubiese bajado de valor, sino subido, aunque las circunstancias personales del deudor hubiesen empeorado hasta el punto de no pagar la hipoteca del inmueble revalorizado. También es un argumento a favor de la adecuación a Derecho del Auto comentado, la existencia en nuestra legislación hipotecaria del artículo 140 LH “…podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”.Si este artículo se conociese, y la constitución de la hipoteca fuese un contrato verdaderamente sujeto a negociación, no estandarizado con lo que dice el Banco o Caja, pues sólo cabe hablar con la entidad de crédito sobre la eliminación o aminoración de alguna comisión (apertura y/o amortización anticipada) y sobre el diferencial sobre el índice de referencia para el cálculo de los intereses durante el periodo de amortización (euribor, Ceca, Irph, Mibor…) se evitaría la situación actual, fruto en muchos prestatarios de un vicio en el consentimiento (art. 1266 C.C), entendido como el defecto de concordancia entre la voluntad verdadera, la voluntad interna y la voluntad declarada, lo que crea un desequilibrio en el contrato, pues siempre pensaron que el piso cubría su deuda. Si se pierde el piso no se debe más allá. Al fin y al cabo lo que la entidad presto nunca fue el 100% del valor de tasación, que ella misma dio. Sobre esa premisa se formó la voluntad del compromiso dado por el prestatario. Este argumento jurídico, al que no aluden los autos comentados, también nos llevaría a la misma solución. VIDAL VILCHES VILELASOCIO DE P&V ABOGADOS
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