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La venta extrajudicial de un inmueble ante notario
MADRID, 20 de MARZO de 2012 - LAWYERPRESS
 

I. PROCEDIMIENTO

- Para que un inmueble otorgado en garantía de un préstamo hipotecario pueda ser ejecutado mediante un procedimiento extrajudicial ante Notario, es necesario que ambas partes hubiesen acordado esta posibilidad en la escritura.

- La escritura deberá contener el valor en el que los interesados tasan la finca a efectos de la subasta, el domicilio del deudor para notificaciones, y la determinación de la persona que en su día podrá otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante.

1º. Requerimiento del acreedor al notario.
La entidad acreedora hará entrega de toda la documentación relativa al mismo, solicitando al notario que inicie el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. El notario competente será el del lugar donde radique el bien inmueble que sirve de garantía a la hipoteca y, en caso de que existan varios notarios en dicho lugar, el que le corresponda por turno. En este caso, se solicita al Colegio de Notarios quienes nos facilitarán su nombre.

2º. Certificación del Registro de la Propiedad.
El notario solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca sobre el bien así como de las características de la misma.

3º. Requerimiento de pago del notario al deudor.
Se procederá por parte del notario a requerir al deudor personalmente. No pueden realizarse notificaciones por correo ni carta de ninguna clase, y tampoco en un tercero ajeno al deudor hipotecario, o vecino o a persona que resida en la finca hipotecada.
Al escrito del requerimiento se deberán acompañar los siguientes documentos: la Escritura de constitución de la hipoteca inscrita, Certificado de saldo deudor y Certificación de Cargas.
En caso de que el Notario acuda a la vivienda y no encuentre al deudor, cerrara Acta y dará por terminada su actuación, quedando abierto el cauce de la vía judicial. Por tanto, es importante conocer a qué hora se puede localizar al deudor en la vivienda.
Si son varios deudores hipotecarios, y su responsabilidad es solidaria, basta con que se le notifique a uno. Además, es necesario notificar también a los fiadores, si los hubiera.

4º. Notificación de la subasta, celebración de la misma y pago al acreedor.
En caso de que el deudor no atienda el requerimiento de pago en el plazo de 10 días desde la notificación, el Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones al deudor, a los acreedores posteriores y a Hacienda, por si les conviene intervenir en la Subasta.
Así, y transcurridos 30 días desde la última notificación, el Notario fijará fecha para la Subasta, hecho que se comunicará al deudor por correo, no es necesario notificarle personalmente.

5º. Celebración de la subasta.
La realización del valor del bien se llevará a cabo a través de una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. No obstante, si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.
La subasta se anunciará con una antelación de, al menos 20 días respecto de aquel en que haya que celebrarse.
El anuncio de la subasta se fijará en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad y se insertará en el Boletín Oficial de la provincia o de la Comunidad Autónoma, y en el B.O.E.

Subasta con postores
- Cuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70 % del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de 10 días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
- Transcurrido ese plazo sin que el deudor realice lo anterior, el acreedor podrá pedir, dentro del término de 5 días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 % del valor de tasación.
- Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.

Subasta sin postores
- Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 % del valor de tasación.
- Si quedaren desiertas las subastas celebradas y el acreedor no hiciere uso del derecho de adjudicarse los bienes ejecutados, el Notario dará por terminada la ejecución y cerrará y protocolizará el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda.

Subastado el bien por parte del notario, caben dos posibilidades:
1. Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante, éste corresponderá al deudor demandado.

2. Que el importe obtenido de la subasta no haga frente al total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor judicialmente. Para ello, el Acta del Notario serviría de título ejecutivo, y podrá ponerse en marcha el procedimiento ejecutivo de reclamación de cantidad.

6º. Otorgamiento de la escritura pública de venta del inmueble objeto de la subasta a favor del adjudicatario.
Finalizado el procedimiento, se otorgará escritura de adjudicación, que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Si el deudor ha abandonado la vivienda de manera voluntaria, y hace la entrega de llaves, el adjudicatario tomará posesión sin más trámites.
No obstante, en caso de que el inmueble se hallase ocupado y el inquilino se negara a desalojarlo, deberá solicitarse la posesión por vía judicial mediante el procedimiento de desahucio.

II. COSTES
Deben tenerse en cuenta los honorarios del Notario, las certificaciones que se soliciten al Registro así como el coste de todas y cada una de las publicaciones que deben realizarse en los Boletines oficiales. Lo más fácil es abonar una provisión de fondos al Notario al inicio del procedimiento, para que éste vaya haciéndose cargo del coste de todas ellas. Por tanto, el coste total del procedimiento variaría entre los 2.000 € y los 4.000 €.

III. PLAZOS
Según experiencia de un Notario de confianza, los plazos del procedimiento oscilan alrededor de 6 a 12 meses.

IV. CONCLUSIONES
- Es posible iniciar el procedimiento, pero no recomendamos hacerlo en los asuntos de no residentes por el riesgo que conlleva debido a que por las circunstancias del deudor, no se pueda practicar el requerimiento de pago. Además, la finca debe estar perfectamente descrita y localizable.
- Tampoco es muy aconsejable emprender esta vía si se tienen indicios de la existencia de terceros que quizá reclamen derechos sobre el bien hipotecado.
- Asimismo, se debe tener en consideración la posibilidad de que el deudor no abandone la vivienda voluntariamente, de tal manera que debamos instar un procedimiento de desahucio por la vía judicial.

 

 
 

 

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