Fernando Trigo Fernández, abogado en Serrano Alberca & Conde.
Tras el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la retroactividad de las cláusulas suelo, los diferentes operadores del sector inmobiliario se han visto obligados a cambiar sus, hasta ahora, procedimientos habituales.
Fernando Trigo, abogado de Serrano Alberca & Conde.
Así, el Gobierno se ha visto en la necesidad de, por un lado, acelerar la reforma de la legislación hipotecaria para dar más transparencia al mercado y más protección a los consumidores y, por otro, de crear un mecanismo de reclamación extrajudicial con el que aspira a evitar que se produzca, como señala la Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de Medidas Urgentes de Protección de Consumidores en Materia de Cláusulas Suelo, “un aumento de los litigios que tendrían que ser afrontados por la jurisdicción civil, con un elevado coste a la Administración de Justicia por cada pleito y un impacto perjudicial para su funcionamiento en forma de incremento sustancial del tiempo de duración de los procedimientos”. A pesar de ello, como dato significativo, podemos señalar que los juzgados especializados en cláusulas suelo han recibido 16.000 demandas en un mes.
A mayor abundamiento, junto al frente judicial de las cláusulas suelo, que ha supuesto unas enormes provisiones por parte de los bancos obligados a devolver dinero a sus clientes, el sector se ha visto afectado por otra amenaza judicial que viene motivada por los gastos hipotecarios y es que, desde el año 2015, ha comenzado a surgir jurisprudencia que afirma que no corresponderá al cliente asumir con todos los gastos de constitución de las hipotecas (como los de notaría, registro, impuestos o, tras reciente jurisprudencia, los gastos de tasación) sino que el banco deberá hacerse cargo de parte de los mismos. Ante ello, algunas entidades comienzan a asumir los gastos de registro y notaría, que son los más reducidos.
La consecuencia lógica de todo lo anterior, y que ya ha adelantado el sector, será el encarecimiento de las hipotecas, en especial si se tiene en cuenta que los tipos de interés prometen estar en mínimos durante los próximos años.
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Por otro lado, aquellas entidades que más han sufrido las consecuencias de las cláusulas suelo, comienzan a dar prioridad a los préstamos a un tipo de interés fijo. De esta forma se aseguran unos ingresos mayores de los que tendrían con unas hipotecas referenciadas a un euríbor en negativo, o cercano a cero. Ello también supone para el cliente una cierta tranquilidad, puesto que sabe que siempre va a pagar lo mismo pero, por otro lado, habrá que tener especial cuidado con los gastos asociados a la hipoteca ya que éstos la pueden encarecer notablemente. No me refiero a los habituales (registro, notaría…) sino a otros, como pueden ser la comisión de apertura, los seguros de hogar y de vida o la compensación por los tipos de interés que se podrá aplicar cuando el cliente amortice el préstamo cuando los tipos de interés de mercado sean inferiores al interés al que el banco le prestó el dinero.
Por el contrario, aquellas entidades que no tienen el peso de las cláusulas suelo, apuestan por las hipotecas a tipo variable, llegando incluso a eliminar las comisiones (de apertura, estudio y amortización y cancelación anticipada) siempre que se domicilien los ingresos.
No podemos finalizar sin hacer referencia a la cuestión que plantea el hecho de que algunas entidades hace tiempo que están renegociando las cláusulas suelo de sus hipotecas con los clientes en documento privado. Este pacto no se documenta en escritura de novación y no accede al Registro de la Propiedad con la inseguridad que esto conlleva. Así, por ejemplo, en el caso de transmisión de créditos se transmite el inscrito y no el posteriormente pactado extra registralmente. El cesionario en caso de ejecución ¿la hará conforme al Registro, o habrá que estarse a lo pactado? En estos casos, ya está ocurriendo que en la ejecución extrajudicial los notarios no admiten la certificación bancaria porque no se corresponde con la información registral dado el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca.
En definitiva, caminamos hacia un mercado hipotecario que protegerá los derechos del consumidor de una manera mucho más eficaz e incluso con carácter preventivo posibilitando el mantenimiento de una financiación hipotecaria asequible para todos los ciudadanos con especial relevancia para el mantenimiento y desarrollo del mercado de la vivienda.
