Licenciado en Derecho por la Universidad de Granada, Ramón Castilla es uno de los abogados especializados en Derecho Inmobiliario más laureado de España y socio de la firma Squire Patton Boggs en España.
Hans A. Böck / @LP_Hans
Pregunta: El derecho inmobiliario parece que está en boga. Muchos fichajes en los despachos y muchas operaciones. ¿Cómo ve Usted la práctica en Real Estate?
Respuesta: A pesar de la creciente tensión política y económica internacional derivada de la guerra de Ucrania, el desbocado incremento de los costes de producción y de la energía, así como el incremento de los tipos de interés, el sector inmobiliario es un mercado refugio de inversión y desde los últimos 12 – 18 meses está volviendo a consolidarse como uno de los grandes motores de la economía española.
La gran liquidez que ha existido en el mercado, la elevada demanda de activos por parte de los inversores internacionales y nacionales, junto con la recuperación económica no han hecho más que incrementar el interés en el mercado inmobiliario, llegando a niveles de actividad similares a los que teníamos antes de la pandemia.
Los despachos que conocen bien esta situación y el creciente apetito inversor en el sector inmobiliario, están volviendo a invertir y a reforzar sus equipos y áreas de Real Estate con el fin de tratar de asesorar en las mayores operaciones del mercado y de aprovechar los buenos vientos económicos que están acompañando a este sector.
P: ¿Con la creciente inversión de los fondos en inmuebles en España se ha creado una nueva “burbuja”? ¿Cuáles son para Usted las principales tendencias en el Real Estate?
R: Los requerimientos exigidos por los inversores institucionales, la aceleración de una economía cada vez más sostenible, la creciente digitalización del mercado, el incremento del coste del dinero tras una larga etapa con tipos de interés muy bajos e incluso negativos, y el incremento en los costes de materiales están siendo los grandes retos que está afrontando el mercado inmobiliario en 2022.
Tras la paralización que sufrimos en 2020 y principios de 2021 derivada del Covid-19, el sector de Real Estate está desarrollando nuevas bases de negocio que están creciendo y desarrollándose principalmente por las ayudas públicas creadas para sortear las consecuencias de la pandemia, la elevada liquidez que existe en el mercado, así como por el gran nivel de ahorro privado que han tenido las familias, si bien el incremento desmesurado del IPC, y en general el incremento de precios está empezando a lastrar el mercado y las oportunidades de inversión.
Entre las grandes áreas de negocio que están viéndose beneficiadas de esta situación puede destacarse el sector residencial, con la apuesta del Build to Rent, cada día más generalizado como consecuencia del continuo incremento de los precios de la vivienda, el sector logístico como consecuencia de un mercado on-line en desarrollo desmesurado, el senior living que está llegando a nuestro país con proyectos innovadores que ofrecen a un sector de la población cada vez más envejecida y que requiere de mayor atención. Todo lo anterior sin olvidar nuestro sector estrella que no es otro que el sector hotelero, que tras ser uno de los sectores más afectado por la pandemia, está volviendo a ser uno de los grandes reactivadores del mercado inmobiliario consecuencia de la vuelta del turismo.
P: ¿Quiénes son actualmente los grandes protagonistas en el mercado?
R: Tras una etapa inicial de fondos que trataron de aprovecharse de las grandes oportunidades que surgieron durante la pandemia, en la actualidad vemos a fondos y a family offices “tradicionales” que buscan operaciones de value add de activos existentes, así como de desarrollar nuevos productos como el sector de living (principalmente “senior living”), y de vivienda en alquiler (“build to rent”). Igualmente, grandes grupos internacionales están tratando de implantarse y de desarrollar grandes proyectos de activos hoteleros.
P: Usted es gran experto en centros comerciales. ¿Cómo está el sector de grandes superficies? ¿Hay nuevos proyectos o está el mercado ya muy saturado?
R: Si bien el sector de Retail ha sido uno de los grandes perjudicados por la pandemia y el incremento de las compras on-line, los grandes grupos del sector están presentando espectaculares resultados económicos, lo que demuestra que este sector ha sabido evolucionar y adaptarse a la nueva situación.
Los centros y parques comerciales son un activo muy atractivo para fondos tradicionales que buscan activos con una rentabilidad estable y con una elevada seguridad.
El Congreso de la Asociación Española de Centros Comerciales que se celebró hace unos días en Sevilla demuestra que se trata de un sector muy consolidado y que está volviendo a ser uno de los motores del sector inmobiliario. Además, es importante mencionar que nuevos grupos promotores (tanto nacionales como internacionales) están desarrollando e invirtiendo en nuevos proyectos comerciales que verán la luz en los próximos meses, lo que demuestra que es un sector económico que siempre hay que tener en cuenta.
P: También hemos visto un gran auge de inversión hotelera en Madrid, pero también en Barcelona. ¿Con la recuperación del turismo seguiremos teniendo un crecimiento de las inversiones?
R: Sin duda alguna, tras una gran caída del volumen de visitas de turistas, estamos volviendo a niveles de visitas de turistas extranjeros y de ocupación hotelera que invitan a los grandes inversores y a grupos hoteleros internacionales a volver a tener su foco de inversión en España. Creo que durante el segundo semestre 2022 y en especial en 2023 debería volver a ser uno de los grandes motores económicos del mercado inmobiliario.
P: También ha habido movimientos de restructuración de algunos grupos inmobiliarios. ¿Nos puede hablar de algunas operaciones en las cuales ha participado?
R: La confidencialidad de los clientes y de sus operaciones me impide mencionar “con nombres y apellidos” las últimas operaciones en las que hemos intervenido, si bien puedo indicar que hemos estado muy activos en operaciones de inversión y reestructuración de grupos hoteleros y de inversión en nuevos proyectos en el sector de senior coliving y de retail.
P: ¿Cómo ha afectado la crisis de Ucrania a la inversión rusa en España? ¿Se puede percibir ya algunas consecuencias?
R: La guerra de Ucrania y como consecuencia de la misma el incremento del precio de la energía y de los costes de producción ha creado una cierta preocupación en los inversores internacionales y ha ralentizado algunas operaciones, pero no hemos observado unas consecuencias dramáticas en el nivel de inversión en el mercado inmobiliario español.
P: ¿Cree que la tendencia de inversión en inmuebles seguirá en un futuro a medio plazo con el mismo ritmo?
R: Como indicaba antes, el mercado inmobiliario siempre ha sido un mercado y una inversión refugio de inversores tradicionales tanto a nivel macro de grandes operaciones de fondos de inversión y family offices, como a nivel micro, de los pequeños inversores y familias que invierten sus ahorros en “el ladrillo”. Esta situación, junto con la reactivación del turismo y el crecimiento del sector hotelero, así como los nuevos sectores de inversión tales como el senior living, las residencias de estudiantes, el boom del sector logístico consecuencia de las nuevas compras on-line, y el sector residencial (principalmente a través del build to rent), favorecen el desarrollo y unas grandes expectativas de crecimiento en la inversión inmobiliaria.