Mientras los levantamientos y desahucios han logrado una notoriedad en los medios de comunicación, un amplio sector de la población, los cooperativistas, han sido también víctimas de la explosión de la burbuja inmobiliaria.
Habitualmente, los cooperativistas pertenecen a la mal llamada clase media-baja, con economías muy reducidas, por lo que deben hacer grandes esfuerzos y sacrificios para aportar las cantidades que se les piden. La mala gestión, sí, pero en muchos casos también la imprudencia e incluso el dolo de quien les gestionaba la promoción les ha llevado a la ruina, afirman desde Cuota & Rioja Abogados.
El despacho zaragozano especializado en éste tipo de asuntos contesta a los lectores de Dossier Jurídico, la edición en papel de Lawyerpress en colaboración con Dossier Empresarial.
 

1.- En mi cooperativa no estamos convencidos de cómo se están llevando las cosas tanto por la gestora como por el consejo rector. Hemos pedido que se nos deje ver toda la contabilidad pero no se nos da acceso ¿ Qué derechos nos asisten al respecto?

El derecho de información del socio es un derecho permanente y consustancial del mismo, pero no es un derecho ilimitado. En lo que concierne a las cuentas de la cooperativa, está establecido un periodo para su examen con carácter previo a la celebración de la asamblea en que se vayan a someter a aprobación. La jurisprudencia ha precisado que no autoriza en modo alguno al socio a investigar libremente en la contabilidad, en los libros sociales, ni en toda la documentación de la sociedad, ya que su derecho al respecto queda reducido a solicitar por escrito, con anterioridad a la reunión de la Asamblea, o verbalmente durante la misma, los informes o aclaraciones que estime precisos y a examinar el balance, la cuenta de pérdidas y ganancias, la propuesta sobre distribución de beneficios o imputación de pérdidas, la memoria y, en su caso, los informes de los auditores. Este derecho no puede llevar a una situación en que se impida o se obstaculice gravemente el funcionamiento correcto y normal de la sociedad, sino que ha de ser ejercitado de buena fe, como todos los derechos subjetivos, por lo que se han de rechazar los modos de ejercicio que resulten abusivos.


2.- Llevo en una cooperativa hace 4 años y estoy pensando en pedir la baja. Me han informado que al dinero que me tienen que devolver se le pueden restar las pérdidas.No me queda claro si se trata de las perdidas de este año, si pido la baja ahora, o también las de los años anteriores.

Si existen pérdidas acumuladas de ejercicios anteriores, éstas han de ser tomadas en cuenta, en la proporción correspondiente, a los efectos de practicar la liquidación a los cooperativistas que causen baja. Lo contrario implicaría que las pérdidas sufridas y todavía no totalmente compensadas, incluso por la parte imputable a los cooperativistas que causan baja, pasarían a ser exclusivamente soportadas por los demás, beneficiándose de modo injusto e insolidario con ello a los que decidiesen abandonar la cooperativa.


3.- En la última asamblea celebrada en mi cooperativa, el consejo rector o la gestora, pues al fin al cabo es quien dirige las reuniones, decidieron saltarse uno de los puntos del orden del día, relativo al orden de elección de vivienda ¿Podemos los socios hacer algo frente a eso?

Es alta la importancia que tiene la fijación del orden del día, no sólo en las cooperativas, sino también en otros tipos de sociedades. A pesar de las omisiones de las leyes al respecto, la doctrina más autorizada se ha encargado de aclarar, por si cabía alguna duda, que no es válido que la Asamblea se abstenga de entrar a conocer de los puntos que constan en el orden del día. Es más, tal conducta constituye infracción del derecho del socio a asistir, participar en los debates, formular y votar las propuestas que se les sometan en la Asamblea general y demás órganos colegiados de los que formen parte.

Si no se hace así y se omite un punto del orden del día, sustrayéndolo a la voluntad de los socios, la Asamblea General ha de reputarse nula por la infracción legal apuntada.


4.- Comuniqué a la Cooperativa mi propósito de causar baja en la misma y el Presidente, me contestó por escrito que la misma no produciría efectos hasta 11 meses más tarde y que el reembolso de las aportaciones se produciría no antes de cinco años. Dicha carta me fue enviada 4 meses después de la solicitud. En los estatutos se marca un plazo para calificar de tres meses. Necesito orientación.

El escrito del Presidente de la Cooperativa, no por el Consejo Rector, no es un acuerdo del órgano competente y, además, no cumple con el plazo legal y estatutariamente establecido. Además, no se califica de manera explícita y precisa la baja como no justificada. Así pues, el socio, podía desde ese momento considerar su baja como justificada.Y es que, precisamente, al no dar cumplimiento el Consejo Rector a su obligación de calificar la baja en el plazo y forma legalmente previsto, impidió al socio acreditar, como sí lo ha hecho en este procedimiento, que su baja se debía al hecho de haber cesado en su actividad como cultivador de hongos y titular de una explotación agraria, es decir, que no se trataba de una libérrima decisión sin causa. Por eso, evidentemente, tampoco puede acogerse el razonamiento del recurrente relativo a que la acción para impugnar la calificación de la baja habría caducado.


5.- Somos una cooperativa en la que se han construido y entregado ya las viviendas pero la constructora reclama que se le debe dinero ¿Puede afectarnos a los socios o es la cooperativa la única responsable?

Tratándose de una obra de viviendas, siendo Promotora la Cooperativa, y cumpliéndose el objeto social de la misma en la adjudicación y entrega a los cooperativistas, la jurisprudencia considera que éstos son copromotores y que adeudan, para evitar un enriquecimiento injusto a su favor, a la Constructora, las cantidades no pagadas, por los trabajos y materiales que se invirtieron en la misma, es decir, en cada una de las vivienda de los que los mismos, como adjudicatarios, obtienen provecho, al llegar a ser propietarios y poseedores.


6.- ¿Tengo que pagar el IBI del año pasado de la vivienda que se me adjudicó en marzo de 2012 o le corresponde a la cooperativa?

Al tratarse de la adquisición de una vivienda promovida por una Cooperativa de la que el demandado fue socio, debe entenderse que todos los tributos que deriven de esa vivienda que le fue adjudicada deben ser satisfechos por el socio adjudicatario de la misma, ya que los socios de dicha cooperativa deben ser considerados como promotores de las viviendas que posteriormente le son adjudicadas. Además, el citado impuesto de bienes inmuebles se refiere al año 2012, año en que la persona que consulta adquirió esa vivienda, concretamente en el mes de marzo, siendo por tanto propietario durante la práctica totalidad de la referida anualidad.


7.- Algunos socios hemos pedido a la Cooperativa que nos entregue las certificaciones de obra, para comprobar que las cantidades que hemos ido adelantando se han dedicado a la construcción del edificio, pero no se nos han dado ¿Podemos exigirlas?

El control del gasto ha de hacerse bien al aprobarse las cuentas, bien en un procedimiento judicial de la Cooperativa contra los socios o de estos contra la Cooperativa si es que entienden que han pagado en exceso. Es entonces cuando los socios pueden pedir que la Cooperativa justifique el gasto realizado en la ejecución de la obra. Pero hasta entonces, y en tanto siga existiendo la Cooperativa como mandataria, será esta la que tome las decisiones necesarias para la ejecución de la obra, y la que puede pedir que los cooperativistas le adelanten las cantidades necesarias para la ejecución del mandato y el reembolso de los gastos realizados.


8.- ¿Si me doy de baja de la cooperativa en la que estoy cuándo recuperaré el dinero dejaré de tener cualquier tipo de responsabilidad?

El socio que causa baja en una cooperativa responde personalmente por las deudas sociales, previa exclusión del haber social, durante cinco años desde la pérdida de su condición de socio, por las obligaciones contraídas por la cooperativa con anterioridad a su baja, hasta el importe reembolsado de sus aportaciones al capital social.


9.- Estoy a la espera de que me devuelvan el dinero de mis aportaciones a la cooperativa, tras haberme dado de baja de la misma. La pregunta es si puedo cobrar intereses y, en caso afirmativo, desde cuándo.

La cooperativa debe reembolsar los intereses correspondientes al socio que solicitó la baja voluntaria desde el día en que perdió sus derechos como socio.


10.- La vivienda que me han entregado tiene varios desperfectos de construcción. En la cooperativa me dicen que ésta no tiene ninguna responsabilidad ¿ Es cierto?

Ya que las cooperativas no actúan en el proceso constructivo con ánimo de lucro sino para proporcionar vivienda a sus socios, reduciendo en su beneficio los costes de la edificación, ha considerándola jurisprudencia que en principio no cabe incluirlas en la descripción típica que se hace del promotor inmobiliario, a los fines de declarar su responsabilidad por defectos constructivos.