|
La
Sala
Primera
del
Tribunal
Supremo,
en
Pleno,
ha
resuelto
sendos
recursos
de
casación
y
extraordinario
por
infracción
procesal
en
los
que
la
cuestión
planteada
ha
consistido
en
si
el
retraso
en
la
entrega
de
una
vivienda
comprada
bajo
el
régimen
de
garantías
de
la
Ley
57/1968,
justifica
la
resolución
del
contrato
a
instancia
del
comprador
o,
por
el
contrario,
es
solamente
un
cumplimiento
tardío
del
vendedor
que
no
autorizaría
la
resolución
del
contrato
por
el
comprador.
Ambas
partes
firmaron
en
septiembre
de
2007,
primero
un
pacto
de
reserva
y
luego
un
contrato
de
compraventa
de
vivienda
en
construcción,
comprometiéndose
la
vendedora
a
entregarla
en
septiembre
de
2009,
con
posibilidad
de
prórroga
de
un
mes
(de
concurrir
circunstancias
que
a
juicio
de
la
dirección
facultativa
impidieran
expedir
en
plazo
el
certificado
final
de
obra).
En
el
contrato
se
pactó
una
condición
resolutoria
explícita
para
caso
de
que
el
comprador
no
atendiera
puntualmente
los
pagos.
Una
vez
iniciadas,
las
obras
se
paralizaron
durante
un
año
por
defectos
de
suelo,
lo
que
motivó
que
la
vendedora
les
ofreciera
modificar
el
plazo
de
entrega,
sin
que
los
compradores
aceptaran.
Un
mes
después
de
la
fecha
pactada
para
su
entrega
los
compradores
interesaron
de
la
vendedora
la
resolución,
con
devolución
de
cantidades
anticipadas
e
intereses,
dirigiéndose
también
frente
a la
avalista
(La
Caixa).
La
compradora
se
opuso
y en
diciembre
de
2009
les
comunicó
que
la
obra
estaba
terminada
y en
disposición
de
obtener
próximamente
la
licencia
de
primera
ocupación
(lo
que
tuvo
lugar
en
enero
de
2010).
A
finales
de
enero
(día
20)
la
vendedora
convocó
a
los
compradores
ante
notario
para
otorgar
escritura
pública
y
ante
la
incomparecencia
de
estos
requirió
al
notario
para
que
les
notificara
la
resolución
del
contrato.
Los
compradores
formularon
entonces
demanda
interesando
la
resolución,
por
incumplimiento
de
la
vendedora,
más
devolución
de
las
sumas
entregadas
e
intereses.
La
parte
vendedora
se
opuso
y
reconvino
pidiendo
que
se
declarase
ajustada
a
derecho
su
resolución.
El
Juzgado
desestimó
la
demanda
y
estimó
la
reconvención,
pero
la
Audiencia,
por
el
contrario,
dio
la
razón
a
los
compradores,
estimó
la
demanda
inicial,
desestimó
la
reconvención,
declaró
resuelto
el
contrato
por
incumplimiento
de
la
vendedora
y
condenó
a
esta
a
devolver
las
sumas
anticipadas
más
intereses.
Ahora
el
Supremo
confirma
este
pronunciamiento.
La
sentencia,
de
la
que
es
ponente
el
magistrado
Francisco
Marín
Castán,
comienza
inadmitiendo
el
recurso
extraordinario
por
infracción
procesal
«por
falta
de
relación
de
amparo
y
fundamento
formal
del
motivo
con
su
contenido
material»
referido
a
una
cuestión
de
interpretación
contractual,
de
carácter
sustantivo
y no
procesal.
En
cuanto
al
recurso
de
casación,
la
Sala
interpreta
el
art.
3 de
la
Ley
57/68
apartándose
de
la
interpretación
contenida
en
una
anterior
sentencia
de 9
de
junio
de
1986,
declarando
ahora,
en
síntesis,
que
la
actual
jurisprudencia
se
ha
esforzado
en
superar
una
concepción
predominantemente
administrativa
de
la
ley
para
dotarla
de
plenos
efectos
civiles,
y en
esta
línea,
procede
afirmar
que
«el
incumplimiento
por
el
vendedor
del
plazo
estipulado
para
la
terminación
y
entrega
de
la
vivienda
justifica,
conforme
al
art.
3 de
la
Ley
57/68,
la
resolución
del
contrato
a
instancia
del
comprador,
siempre
que,
como
resulta
de
la
sentencia
del
pleno
de
esta
Sala
de 5
de
mayo
de
2014
(rec.
328/2012),
el
derecho
a
resolver
se
ejercite
por
el
comprador
antes
de
ser
requerido
por
el
vendedor
para
el
otorgamiento
de
escritura
pública
por
estar
la
vivienda
ya
terminada
y en
disposición
de
ser
entregada
aun
después
de
la
fecha
estipulada
para
su
entrega».
Lo
anterior
significa
que
el
art.
3 de
la
Ley
57/68
introduce,
en
los
contratos
comprendidos
dentro
de
su
ámbito
de
aplicación,
una
especialidad
consistente
en
que
el
retraso
en
la
entrega,
aunque
no
sea
especialmente
intenso
o
relevante,
constituye
un
incumplimiento
del
vendedor
que
justifica
la
resolución
del
contrato
por
el
comprador.
Esta
especialidad,
a su
vez,
determina
que
en
el
ámbito
especial
regulado
por
la
Ley
57/68
no
sea
aplicable
la
doctrina
jurisprudencial
que,
interpretando
la
norma
de
ámbito
general
del
art.
1124
CC,
considera
que
el
retraso
de
una
parte
contratante
en
el
cumplimiento
de
sus
obligaciones
no
constituye,
por
regla
general,
un
incumplimiento
de
tal
grado
que
justifique
la
resolución
del
contrato
a
instancia
de
la
otra
parte
contratante.
No
obstante,
esta
doctrina
(que
equipara
el
término
rescisión
empleado
por
la
Ley
57/68
a
resolución)
no
excluye
que
la
rescisión
o
resolución
pueda
denegarse,
conforme
a
los
principios
generales,
por
mala
fe o
abuso
de
derecho
del
comprador,
excepciones
que
la
Sala
considera
que
no
son
aplicables
en
este
caso
porque
los
compradores
«ejercitaron
su
derecho
a
resolver
el
contrato
de
forma
plenamente
coherente
con
su
conducta
contractual
previa,
esto
es,
después
de
haberse
negado
a
las
modificaciones
del
contrato,
entre
ellas
la
ampliación
del
plazo
de
entrega,
propuestas
por
la
vendedora
hoy
recurrente
en
septiembre
de
2008,
un
año
antes
de
la
fecha
pactada
para
la
entrega.
Y
frente
a
esa
conducta
contractual
plenamente
coherente
de
los
compradores,
dicha
vendedora
hoy
recurrente
no
se
ajustó
a lo
dispuesto
en
la
cláusula
cuarta
del
contrato
litigoso
para
poder
obligar
a
los
compradores
a
conceder
“un
mes
más
en
el
plazo
de
entrega”. |
