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 En una reciente Sentencia[i],
la Sala Primera del Tribunal Supremo aborda las siguientes dos cuestiones
relativas a la incidencia que ha podido tener:
(i)
El convenio aprobado
en el concurso de acreedores de la promotora obligada a la entrega de las
viviendas, al que se adhirieron los compradores demandantes, sobre la garantía
otorgada para asegurar la devolución de las cantidades pagadas a cuenta.
(ii)
El posterior acuerdo
alcanzado entre la promotora concursada y los compradores demandantes de tener
por resuelto el contrato de compraventa, ante la imposibilidad de que se pudiera
llegar a cumplir con la obligación de entrega de la vivienda.
I
En cuanto a la primera cuestión,
la referida Sentencia establece, conforme a la normativa concursal y la que rige
la asunción de la obligación de garantía de la devolución de las cantidades
entregadas a cuenta -Ley 57/1968-, que la mencionada adhesión de los compradores
beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de acreedores de la
promotora no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la
aseguradora o avalista para la restitución garantizada en caso de incumplimiento
de la obligación de la promotora.
Asimismo, y sobre la base de lo dispuesto en la reseñada Ley 57/1968, la citada
Sentencia recuerda que la jurisprudencia de la aludida Sala Primera[ii]:
1.
Permite al comprador dirigirse: (a) simultáneamente contra el promotor-vendedor
y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devolución de las
cantidades anticipadas cuando se cumpla el presupuesto legal de «que la
construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo
convenido» y (b) únicamente contra la aseguradora o avalista sin tener que
demandar al promotor por incumplimiento.
2.
Considera que los derechos del comprador que entrega dinero a cuenta de la
vivienda pendiente de construir y serle entregada tienen un carácter tuitivo,
así como que aquéllos son irrenunciables.
Y a la vista de todo lo anterior, la Sentencia concluye que la adhesión de los
compradores beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de
acreedores de la promotora no altera el derecho de dichos compradores a
dirigirse contra la aseguradora o avalista para la restitución de las cantidades
garantizadas en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora.
II
Por lo que respecta a la segunda cuestión, la Sala Primera establece que el
acuerdo de resolución del contrato de compraventa entre la promotora concursada
y los dos compradores demandantes, alcanzado con posterioridad a la aprobación
del convenio, no libera a quien aseguró la devolución de las cantidades pagadas
a cuenta, sino que constituye el cumplimiento del presupuesto legal para que los
compradores puedan ejercitar la acción contra la aseguradora o avalista en
reclamación de dichas cantidades, pues la resolución contractual convenida es
posterior a que se hubiera cumplido el plazo de entrega de la vivienda y ante la
imposibilidad de cumplimiento.
En este sentido, debe tenerse presente que la Ley 57/1968, y por lo que se
refiere a los contratos incluidos dentro de su ámbito de aplicación, introduce
la especialidad de que cualquier retraso en la entrega de la vivienda, aunque no
sea intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica
tanto la resolución del contrato por parte del comprador, como la acción de la
restitución de las cantidades pagadas a cuenta. Por tanto, la exigibilidad del
aval o de la suma asegurada por el mencionado comprador está sujeta a que la
construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa, a resultas
de un incumplimiento objetivo del promotor.[iii]
Y en el caso analizado, la Sentencia considera que no estamos ante un
desistimiento por mutuo disenso, anterior al cumplimiento del plazo convenido
para la realización de la obligación de entrega de la vivienda, sino ante un
incumplimiento del promotor que motiva la resolución contractual de mutuo
acuerdo.
De ahí que la Sentencia establezca que la resolución contractual efectuada,
constatado el referido incumplimiento del promotor al no haber entregado las
viviendas en la fecha prevista en el contrato de compraventa, motive que, al
margen de lo pactado en relación con el convenio concursal vigente, los
compradores puedan dirigir la reclamación de las cantidades adelantadas contra
la aseguradora o avalista.
[i]
Sentencia de la Sala Primera del Tribunal
Supremo núm. 434/2015, de 23 de julio de 2015.
[ii]
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo núms. 476/2013,
de 3 de julio de 2013; 218/2014, de 7 de mayo de 2014; 779/2014, de 13
de enero de 2015; y 218/2015, de 22 de abril de 2015.
[iii]
Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm.
778/2014, de 20 de enero de 2015.
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