La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha abordado las consecuencias de la
nulidad de un contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles por
falta de determinación del objeto y de la duración. La sentencia reitera su
doctrina sobre la nulidad radical de los mismos en esas circunstancias, pero
declara que, aunque la ley obliga a devolver la totalidad del dinero pagado,
también ha de valorarse el tiempo que los afectados disfrutaron de los
alojamientos que el contrato les ofrecía, motivo por el que "el reintegro de
las cantidades satisfechas no ha de ser total sino proporcional al tiempo
que debía restar de vigencia teniendo en cuenta la duración legal máxima de
cincuenta años".
En el caso resuelto, la sentencia establece que a los recurrentes, que
habían disfrutado 11 años de los alojamientos, se les devuelvan 6.973,98
libras esterlinas por los 39 años no disfrutados y no la cantidad total de
8.941 libras esterlinas que habían desembolsado.
El Magistrado D. Antonio Salas Carceller, ha sido el ponente de la sentencia
en un asunto en el que se suscitaba controversia en interés casacional en la
modalidad de doctrina contradictoria de audiencias provinciales con respecto
a la trascendencia que, para la validez del contrato de aprovechamiento por
turnos de bienes inmuebles, cabe atribuir al déficit de información, a la
falta de definición del objeto del contrato y a la falta de fijación de su
duración, reiterándose la doctrina de la Sala en cuanto a que la falta de
determinación del objeto y de la duración determina la nulidad radical del
contrato. No obstante, al analizar las consecuencias de dicha nulidad, se
declara que, aunque el art. 1.7 Ley 42/98 obliga a restituir la totalidad de
las cantidades satisfechas, su interpretación no puede ser ajena al art. 3
del código civil, de manera que ha de valorarse que los
demandantes-recurrentes disfrutaron durante 11 años de los alojamientos que
el contrato les ofrecía, llegando a suscribir un nuevo contrato, razón por
la cual «el reintegro de las cantidades satisfechas no ha de ser total sino
proporcional al tiempo que debía restar de vigencia teniendo en cuenta la
duración legal máxima de cincuenta años».
De los antecedentes del pleito cabe destacar que los demandantes y ahora
recurrentes ante el Supremo, dos ciudadanos británicos, interesaron la
nulidad de dos contratos denominados «asociación de compra de membresía de
club», suscritos en 1998 y 1999, en virtud de los cuales adquirieron un
derecho de uso de un apartamento en el Club Monte Alfi, en la temporada
calificada como «Super Red». Subsidiariamente pidieron su resolución, en
ambos casos, con devolución de las sumas entregadas más intereses. Adujeron
en apoyo de sus pretensiones, en síntesis, que los contratos no cumplían las
exigencias legales (Directiva 94/47 y Ley 42/1998) en cuanto a la
determinación del objeto y duración, en particular, porque no se
identificaba el apartamento concreto ni la semana o el periodo de disfrute,
utilizándose indebidamente la palabra «propiedad» para la presentación del
producto. En primera instancia se estimó en parte la demanda a los solos
efectos de condenar a la demandada Anfi del Mar, S.A. a devolver a los
demandantes la cantidad correspondiente a los anticipos entregados por el
contrato de 1998. En apelación se revocó en parte dicha sentencia,
condenando a restituir la cantidad de 1788 libras por el contrato de 1999,
rechazando el resto de pretensiones.
La Sala desestima el primer motivo casación referido a la distinta
trascendencia que la doctrina de las audiencias da al déficit de
información, con reiteración de la jurisprudencia contenida, por ejemplo, en
SSTS 96/2016, de 19 de febrero, y 112/2016, de 1 de marzo), sobre que dicha
omisión no supone nulidad radical, sin perjuicio de quedar abierta la
posibilidad de resolución dentro del plazo de tres meses establecido por la
ley –art. 10.2 Ley 42/1998- o la anulabilidad por vicio del consentimiento,
sujeta al plazo de caducidad del art. 1301 CC. Por el contrario, la Sala
Primera estima el segundo motivo de casación en el que, refiriéndose
únicamente al segundo contrato firmado en 1999 (cuando ya estaba en vigor la
Ley 42/1998), se planteó la cuestión nuclear relativa a la trascendencia de
la falta de determinación del objeto y de la duración del contrato.
Así, con respecto a la determinación del objeto, se recuerda la doctrina
jurisprudencial fijada en SSTS 775/2015, de 15 de enero y 460/2015, de 8 de
septiembre, según la cual, «En el régimen legal establecido por la Ley
42/1998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato
del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido
contrato, según lo dispuesto por el artículo 1.7 en relación con el 9.1.3º
de la citada Ley». Doctrina de aplicación al caso enjuiciado dado que,
prescindiéndose del régimen legal (art. 1.1 y 9.1.3º), en el contrato se
limitó a indicarse que se compraba un derecho de asociación a un Club para
uso de un apartamento, pero sin la obligada referencia a un alojamiento
concreto, con mención de sus datos registrales y del turno que era objeto de
contratación. Del mismo modo, con respecto a la falta de determinación de su
duración, se reitera la jurisprudencia contenida en STS 774/2014, de 15 de
enero sobre que la configuración de un contrato como de duración indefinida
–cuando la ley obliga a que se concierte por periodo entre 3 y 50 años-
incumple las previsiones de la Ley 42/1998 y da lugar a su nulidad radical
con base en el referido art. 1.7, si bien, como se anticipó al inicio de
esta nota, en este caso concreto las consecuencias de esa nulidad ha de
suponer la restitución parcial –no total- de las cantidades satisfechas, en
proporción al tiempo de disfrute.