Es un nuevo caso de producto bancario abusivo: las llamadas ‘hipotecas asimétricas‘. Unas 500.000 familias podrían estar afectadas por este tipo de hipoteca que, básicamente, está estructurada de manera que las cuotas van aumentando en vez de disminuir. Han sido comercializadas por UCI (Unión de Crédito Inmobiliario) a través de oficinas inmobiliarias. UCI está participada por Banco Santander y BNP Paribas. Ahora, ASUFIN (Asociación de Usuarios Financieros) y el despacho Colectivo Ronda como dirección letrada preparan la primera demanda colectiva contra este producto hipotecario.
Núria Ribas / @oikit
Patricia Suárez, presidenta de Asufin, y Óscar Serrano, abogado de Colectivo Ronda, en la presentación de la demanda colectiva contra las ‘hipotecas asimétricas’ / Foto: N.R.
Tanto Patricia Suárez, presidenta de Asufin, como Óscar Serrano, abogado especialista en Derecho Bancario del despacho Colectivo Ronda, han sido extremadamente claros: este producto no es ilegal en sí mismo; lo que es impugnable es la “falta absoluta de transparencia” al no informar, “ni precontractualmente, ni a la hora de firmar la hipoteca”, de las cláusulas que contiene este producto, la llamada ‘hipoteca asimétrica’.
Para hacernos una idea, según han explicado en rueda de prensa Asufin y Colectivo Ronda, una familia que contrató una de estas hipotecas por 365.000 euros, dos años más tarde debía al banco 400.000 euros. El truco está en que este tipo de hipotecas va por tramos: al principio se pagan muy pocos intereses, pero al cabo de un tiempo estos se disparan hasta extremos insoportables para el hipotecado. Como en la mayoría de estas hipotecas, el préstamo era de los llamados ‘puente’: suscribo una hipoteca para obtener la diferencia entre el piso que vendo y una nueva vivienda.
Segundo truco: la diferencia entre la cuota efectivamente abonada (inicialmente, fija) y la cuota que se hubiera pagado al calcular esa cuota aplicando el índice de referencia y el diferencial, que pasa a sumarse a la cantidad del importe de la hipoteca. Este importe, cuanto más alto es, más intereses genera. Intereses que deben abonarse, claro. Esta práctica, en términos económicos, recibe el nombre de ‘pacto de anatocismo’.
“Este ‘pacto’ es legal, está recogido en el Código de Comercio”, explica Óscar Serrano, de Colectivo Ronda. “Lo que es absolutamente abusivo e ilegal es que el consumidor no conozca las consecuencias económicas de esta cláusula”. A todo esto, debemos sumarle que estas hipotecas no están referenciadas al Euribor si no al IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios).
Este índice está impugnado ante la justicia varias veces y desde diferentes ámbitos territoriales del Estado, por considerar los demandantes que es un índice fácilmente manipulable y muy opaco para que un ciudadano pueda entender qué supone a la hora de firmar su hipoteca.
Según datos del colectivo IRPH Stop Gipuzkoa, existen al entorno de 1.300.000 créditos hipotecarios en España vinculados a las diversas variedades de este índice. En diciembre de 2017, el Tribunal Supremo echó un jarro de agua fría sobre estas demandas al considerar que se debía estudiar caso a caso si el consumidor estaba suficientemente informado.
También Asufin interpuso ya una demanda colectiva contra Caixa Bank en febrero de 2017 a raíz de este índice. Con la ‘hipoteca asimétrica’ se plantea un caso similar, en el sentido de la opacidad a la que se enfrenta el consumidor. “Creo que este tipo de hipotecas deberían retirarse del mercado o, si no, que se simplifiquen las pólizas que tienen que firmar los usuarios bancarios”, reclama Patricia Suárez. “No es posible que un consumidor medio sepa qué es lo que está firmando con 50 o 60 folios escritos con un lenguaje, además, opaco”.
Una amortización sin definir
Para el abogado de Colectivo Ronda, Óscar Serrano, “una de las cuestiones abusivas más flagrantes de este tipo de hipotecas es que no tiene definido el sistema de amortización que te van a aplicar. Resumiendo: la hipoteca asimétrica es un producto financiero para que no pueda ser pagado por el consumidor. El banco se acaba quedando con el dinero y con la propiedad”, remacha Serrano.
Cuando al cabo de unos meses de contratar la hipoteca, no solo no se ha amortizado intereses si no que estos se disparan de una manera que el hipotecado no puede asumir, esos intereses se suman a la cantidad del préstamo hipotecario que falta por amortizar y se devengan como nuevos intereses, de manera que tenemos una doble imposición de intereses. Eso hace que las cuotas sean inasumibles.
Simulación de las cuotas de una ‘hipoteca asimétrica’ y las cuotas de una hipoteca tradicional prevista para siete años, de 2011 a 2018. En la ‘asimétrica, tras dos años de hipoteca, la cuota ha aumentado 1.044 euros / Fuente: Asufin
Según los peritos de Asufin, un mes antes de cancelar una ‘hipoteca asimétrica’, el perjuicio para el consumidor respecto a una hipoteca tradicional es de casi 85.000 euros.
La demanda colectiva preparada por Asufin cuenta ya con unos 100 afectados, “pero nos gustaría que fuesen muchos más, porque hay mucha gente que está afectada por este tipo de hipotecas y no lo sabe”, señala Suárez.
De momento, existen dos precedentes jurídicos que han fallado a favor de los consumidores y en contra de este tipo de hipotecas, por abusivas: una en la Audiencia Provincial de Asturias y, la segunda, en la Audiencia Provincial de Zaragoza. Ambas sentencias ratificaban las emitidas por los juzgados de primera instancia. No solo consideran abusiva la cláusula del ‘pacto de anatocismo’, sino también la cláusula sobre los intereses de demora (de hasta un 20%) y la cláusula de vencimiento anticipado.
