¿Como afecta el Nuevo Decreto del Gobierno a los contratos de Alquiler de viviendas?

Publicado el miércoles, 6 marzo 2019

María de los Reyes Rueda Serrano, Abogada y Secretaria General de la Asociación Española de Abogados Urbanistas.

El día 6 de marzo 2019 ha entrado en vigor el Real Decreto-ley de medidas urgentes para atender la emergencia social en materia de vivienda y que afectará  a los nuevos contratos de alquiler que se firmen a partir de ese día.

A continuación se detalla los importantes cambios que trae la norma y que modifica la actual ley de Arrendamientos Urbanos:

1.- Se amplía la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de tres a cinco años, si el arrendador es persona física. Si es persona jurídica se eleva a 7 años.

María de los Reyes Rueda Serrano, Abogada y Secretaria General de la Asociación Española de Abogados Urbanistas

2.- También se amplía la prórroga tácita, si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete primeros años, de uno a tres años.

3.- Se aumenta a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

4.- A su vez, los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.

5.- Afecta a las Comunidades de Propietarios en el sentido de que se obliga a los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal a la realización de obras y actuaciones de accesibilidad, con independencia de la cuantía de las mismas, si existe ayuda pública de al menos el 75 % del coste.

Igualmente se establece la necesidad de elevar y destinar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios a sufragar inversiones de accesibilidad.

6.- Otra de las medidas recogidas es la de blindar la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

7.- Las garantías adicionales quedan limitadas a dos meses además de que también queda sujeto al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato.

Es decir la fianza que se estipulaba de un mes, y que podía el dueño incrementar, ahora como garantía adicionales solo podrá ser incrementada en dos meses.

8.- Se prevé la creación, en el plazo de ocho meses, de un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda, que se vinculará a la subida del IPC.

9.- Los gastos relacionados con la  gestión inmobiliaria y formalización de contrato, estos corresponderán al arrendador, cuando este sea persona jurídica.

10.- En relación a las medidas Fiscales se contempla:

Incrementar un  gravamen en el IBI de la vivienda vacía, bonificar en el IBI la vivienda protegida en alquiler, así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual.

11.- ¿Como afecta a las Viviendas turísticas?

Queda recogida una mejora técnica en la exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la vivienda turística, para que sea específicamente regulado por las comunidades autónomas,

A las Comunidades de Propietarios se les atribuye la decisión de acordar por  una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios el poder  limitar las viviendas de uso turístico, o asignarles mayores gastos comunes.

Se introduce en la Ley de Propiedad Horizontal la  posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de 3/5, una comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio.

También la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico.

Todo ello, en el marco del régimen de usos establecido en la ordenación urbanística municipal y de la necesidad de disponer de los títulos habilitantes necesarios para el ejercicio de dicha actividad, cumpliendo lo dispuesto en la normativa sectorial turística de aplicación.

En la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplía la exclusión del artículo 5.e, quedando reguladas todas las viviendas de uso turístico por la normativa sectorial turística, independientemente de la forma de comercialización o promoción.

12.-Se permitirá subir la renta si hay acuerdo entre propietario e inquilino para realizar mejoras durante la vigencia del contrato

13.- En cuanto a los DESAHUCIOS:

El Real Decreto-ley mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento.

Con todas estas medidas se quiere dar mayor seguridad y certidumbre al inquilino, incentivar la oferta de vivienda de alquiler y dar apoyo a los grupos más vulnerables, aliviando la carga financiera de las familias.

El tiempo dirá si la nueva norma aprobada por el Gobierno,  el Real Decreto-ley de medidas urgentes para atender la emergencia social en materia de vivienda es positiva .

De primera la larga duración de los contratos podría provocar que muchos propietarios dejen de alquilar sus viviendas y a su vez podría limitar a  los inquilinos seleccionado solo a aquellos con mayor economía, con lo que el efecto de la norma podría ser contrario al que se pretende.


Asociación Española de Abogados Urbanistas


 

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