El Supremo acaba de declarar nulo un contrato de compra venta con préstamo de garantía hipotecario por “graves deficiencias” del informe de tasación. La sentencia del pasado 16 de enero anula la compra venta de dos naves industriales de 27 de marzo de 2009 por 1.021.720€ financiadas mediante préstamo hipotecario.
El Supremo considera probado que la sociedad tasadora incumplió “trascendentalmente sus obligaciones profesionales” y califica su informe de “gravemente defectuoso”. Y es que Sociedad Integral de Valoraciones Automatizadas (SIVASA) –ligada del Banco Santander- obvió en su informe la ausencia de instalación eléctrica definitiva e individualizada lo que hacía que las naves fueran “inútiles para el uso industrial” para el que fueron diseñadas.
La sentencia recuerda el art. 37 del RD 685/1992 en el que señala que el informe de tasación debe de reflejar todos los aspectos técnicos que influyan en la valoración del bien. También recuerda la orden 305/2003 que obliga a la tasadora a indicar las instalaciones relevantes entre ellas, la eléctrica. Por lo tanto, el Alto Tribunal concluye con la responsabilidad de la tasadora por su negligencia. Una responsabilidad compartida solidariamente por el banco que “debe de responder la de la negligencia de la tasadora que designó y con la que societariamente estaba ligado”.
“Una sentencia muy relevante porque abre la puerta a muchas más nulidades de hipotecas constituídas con el mismo vicio y sobre las que ahora pesan las mismas contingencias. Un paso muy importante en la defensa efectiva de los derechos del consumidor”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho bancario y financiero.
El Banco de Santander había tratado de defenderse alegando que la obligación de la sociedad de tasación era la valoración económica del bien a hipotecar, no las contingencias en el estado de las fincas. Alegó también ante el Supremo que en todo caso, el error cometido por el cliente no fue excusable, sino vencible con una ‘due diligence’, es decir, con un nuevo informe. En definitiva, el banco llega a concluir que lo que hubo fue una “falta de diligencia y cuidado” por parte del cliente. “El verdugo convertido en víctima”, lamenta irónicamente Navas.
El Supremo rechaza la argumentación del banco a recordar que la tasadora debía de haber comprobado las instalaciones básicas. Resuelve además que el cliente no tiene más elementos para conformar su voluntad que un informe de tasación que se presume independiente y que el cliente pagó.
“No se puede pedir al cliente que haga el trabajo que debía de hacer la sociedad tasadora; ni está capacitado ni tiene los conocimientos técnicos para hacerlo; se fía de su profesionalidad y honorabilidad y en caso de que estas no existan, debe de asumir su responsabilidad”, señala Navas.
El Santander también alegó que en todo caso, aunque se declarara nulo el contrato de compra venta el contrato de préstamo con garantía hipotecario debía de subsistir en aplicación del principio de fe pública registral y de la “actuación de buena fe” del banco. El Supremo rechaza la alegación porque “el prestamista no habría concedido ni el prestatario habría formalizado” la compra venta de haber contado con un informe de tasación objetivo. “Y consecuentemente, el prestatario tampoco habría consentido con firmar un préstamo hipotecario”, que –recuerda el Supremo- se firmó en “unidad de acto” con la compra-venta. “El banco busca un burladero jurídico que como es lógico le es negado por el Supremo”, apunta el socio-director de navascusi.com.
El experto apunta incluso que podría haberse llegado más allá en este caso porque previamente a la compra-venta hubo un contrato de promesa de compra-venta en el que el cliente se comprometía a comprar y la promotora a terminar el producto. En caso de que el cliente desistiera perdía las arras. Pero si la promotora no cumplía o desistía, debía de pagar el doble de las arras. “Y no cumplió con lo prometido de tener instalación eléctrica definitiva e individualizada; la misma promotora –Minastral Grup, SL- reconoció en primea instancia haber engañado”, señala Navas.
En todo caso, el socio-director de navascusi.com considera que esta sentencia es muy relevante porque se abre la puerta a que muchas hipotecas constituídas sobre informes de tasación negligentes puedan ser declaradas nulas. “El Supremo ha dado un paso importante en la protección de los derechos del cliente hipotecario”, concluye Navas.
Se pone fin de esta manera a un ‘culebrón’ que se inicia el 22 de diciembre de 2006 cuando cliente y promotora formalizon arras. El 27 de marzo de 2009 firman contrato de compra-venta y de préstamo hipotecario. El cliente ganó en primera instancia y en la Audiencia Provincial de Barcelona. Ahora el Supremo confirma la operación y considerando a promotora, banco y tasadora responsables solidarios. “El promotor engañó, pero lo pudo hacer porque la tasadora del banco miro para otro lado y el banco también miró para otro lado para no dejar de hacer su negocio; todos deben de asumir sus responsabilidades”, concluye el socio-director de navascusi.com
Conociendo el asunto como lo conozco, si la tasadora hubiera condicionado el informe como parece que tenía que haber hecho, el cliente, el banco y el topo hubiesen insultado y atacado la profesionalidad de la tasadora. Que no excuso la cagada, pero vamos, que una tasadora sólo es buena cuando sale la operación, no cuando saca las vergüenzas de la operación.