Arrendamientos, Covid e impuestos

Publicado el miércoles, 4 noviembre 2020

Fernando Jiménez González, socio de Auren Abogados.

Fernando Jiménez González

Fernando Jiménez González

La aparición del Covid-19 y las restricciones impuestas por las autoridades está provocando una enorme conflictividad en el sector inmobiliario. En los últimos meses se están produciendo tensiones y negociaciones entre propietarios e inquilinos. Durante la pandemia, algunos arrendatarios han conseguido, vía pacto o a través de los tribunales, reducciones, aplazamientos, e incluso, condonaciones de renta, pero también se están produciendo impagos de manera unilateral. Estas situaciones impactan en los impuestos que gravan los alquileres, pero la legislación tributaria no ofrece una respuesta concreta a las mismas, lo que provoca multitud de dudas fiscales.

En este sentido, hay que abandonar toda tentación de pensar que, si no se cobra, no hay nada que declarar. Es más, debe prestarse mucha atención a las particularidades que se establecen en cada tributo.

Sobre el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

En el caso del IVA, nos podemos encontrar con las siguientes situaciones: ¿qué sucede si tiene lugar un impago total o parcial de las rentas durante un determinado periodo de tiempo? ¿y si se produce un periodo de carencia? ¿el IVA se sigue devengando?

En primer lugar, es importante tener presente que, en tanto no se cancele o modifique la relación arrendaticia se seguirá devengando el IVA correspondiente, de acuerdo con la exigibilidad de las cuotas previstas en el contrato, aunque el inquilino no abone determinadas cuotas o lo haga en un importe inferior al pactado.

En consecuencia, y en relación con la renta impagada (de forma unilateral), el impuesto y la obligación de declararlo se seguirá devengando, lo que deberá ser tenido en cuenta por los propietarios si no quieren incurrir en riesgos fiscales frente a Hacienda.

Otra de las cuestiones que más nos plantean a los abogados es si se puede recuperar de alguna manera este IVA ingresado por el arrendador correspondiente a una renta impagada.

La respuesta es afirmativa, si bien, habrán de seguirse los requisitos y plazos regulados en la Ley del IVA. Esto es, el transcurso de un año desde el devengo del impuesto sin que se haya obtenido el cobro (seis meses en el caso de pymes con volumen de operaciones inferior a 6.010.121,04 euros); llevar a cabo una modificación de la base imponible a la baja (i.e. factura rectificativa) y que esta circunstancia quede reflejada en los Libros-Registros correspondientes; que el arrendador haya instado su cobro mediante reclamación judicial o requerimiento notarial; y que la referida corrección se haga  en el plazo de los tres meses siguientes (al plazo de un año o seis meses antes indicado, según corresponda) y comunicarse a la Agencia Tributaria en los términos que se prevén reglamentariamente.

La situación cambia considerablemente si lo que se produce es una modificación de las condiciones del arrendamiento a resultas de un acuerdo entre ambas partes (arrendador y arrendatario). Así, en el caso de que formal y expresamente se cancele temporalmente la relación contractual arrendaticia, se modifique la renta o el momento de su exigibilidad, se dejará de devengar el IVA correspondiente.

Un último apunte según el momento temporal en el que se lleve a cabo la referida modificación contractual. Si ésta se produce con posterioridad al devengo (i.e. exigibilidad) de alguna o algunas de las rentas, las facturas iniciales deberían haberse emitido según los importes originariamente pactados y posteriormente emitir factura rectificativa para corregirlos según lo pactado ex novo; si la modificación es anterior al devengo, el IVA será exigible conforme a las nuevas rentas y/o exigibilidad pactadas.

Sobre el IRPF / Impuesto sobre Sociedades (IS)

En imposición directa, es decir, en IRPF o IS dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, respectivamente, se da una situación relativamente parecida a la expuesta para el IVA. Si existe pacto entre las partes, con una reducción total o parcial del precio del alquiler, la renta a computar por el arrendador será la correspondiente a los nuevos importes acordados respecto de los periodos a los que afecte dicha modificación.

Sin embargo, si se produce el impago de la renta de forma unilateral por el arrendatario, la cosa cambia. Las normas tributarias establecen que el impago del alquiler no exime al propietario de su obligación de declararlas a efectos del IRPF o IS, según corresponda, aunque no haya recibido las cantidades comprometidas. Bien es cierto que, tanto la normativa del IRPF como la del IS, prevén mecanismos para recuperar, vía gasto, ese ingreso tributable, pero normalmente exigirán el transcurso de un plazo mínimo de seis meses desde el devengo. A tal efecto, puede resultar más que recomendable realizar, con la mayor antelación posible, una reclamación judicial de las cantidades al deudor o, al menos, un requerimiento mediante burofax para dejar constancia.

Volviendo al supuesto de acuerdos entre las partes, conviene documentarlos adecuadamente para poder acreditar el tratamiento que se acaba de exponer (IVA, IRPF, IS) ante una eventual comprobación tributaria. Este acuerdo puede formalizarse mediante novación contractual, anexo o email, pero lo más importante es que se aprecien con claridad las nuevas condiciones pactadas y su periodo de aplicación.

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