¿Cómo reclamar las cláusulas abusivas de tu hipoteca?

Publicado el viernes, 3 diciembre 2021

Lexlegis.

gastos de formalización de hipoteca

Resulta habitual en el ámbito de la contratación de las hipotecas la colocación de cláusulas  abusivas, tipo  suelo/techo, de intereses de demora o remuneratorios y de vencimiento anticipado, gastos de formalización, IRPH, multidivisa etc.

Esta habitualidad ha generado un movimiento de los consumidores, asociaciones etc. de litigación contra las entidades bancarias que colocaron estas cláusulas. Así, por ejemplo, en el ámbito de las cláusulas suelo, IRPH o de las multidivisas, la sustanciación del control de transparencia y abusividad de tales cláusulas ha generado un intenso debate doctrinal y jurisprudencial, especialmente el que ha tenido lugar en el seno de nuestro Tribunal Supremo y en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que, ha determinado, asimismo, la adopción de importantes reformas legislativas en el ámbito procesal e hipotecario.

Igualmente, tal debate se ha sustanciado en relación con la declaración de nulidad de los intereses de demora abusivos y su posible recalculo y otras cláusulas abusivas.

Muchos afectados han reclamado judicialmente y otros están velando armas para reclamar, informando y asesorando conocimiento para luego pisar con más fuerza a la hora del enfrentamiento con la entidad bancaria. 

Todas las reclamaciones sobre hipotecas están reguladas por el Derecho europeo y ser enjuiciadas a la luz de la regulación de protección de consumidores. Vamos a intentar ayudaros a comprender los hitos de una posible reclamación al banco.

¿Qué se considera una cláusula abusiva en una hipoteca?

La cláusula será abusiva cuando se ha colocado sin transparencia o claridad al consumidor, provocando un desequilibrio importante en contra de los interesados consumidores.

Así la protección de los derechos del consumidor en materia de contratos toma como referencia básica el derecho Europeo, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y que en nuestro derecho interno fue traspuesta mediante la Ley 7/98 de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, norma que reguló de manera conjunta las condiciones generales y las cláusulas abusivas,

En concreto, tratándose de condiciones generales abusivas,deben rechazar de inicio  tres siguientes casos flagrantes de cláusulas abusivas:

  1. a) cuando estén incluidas en la lista negra de cláusulas abusivas (hoy en día contenida en los arts. 85 a 90 del TRDCU de 2007, antes Disposición Adicional primera de la misma Ley de 1984), de manera que se puedan encuadrar en ella sin lugar a dudas; la razón es que son nulas «en todo caso» y no cabe interpretación;
  2. b) cuando sean contrarias a una norma imperativa o prohibitiva que claramente las rechace;
  3. c) cuando se trate de cláusulas declaradas judicialmente nulas por sentencia firme. El artículo 84 TRLDCU exige que se trate de sentencias que estén inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación,

¿Cuándo se considera una cláusula abusiva en una hipoteca?

Cuando se hayan impuesto con carencia de transparencia.

Desde la perspectiva de las cláusulas abusivas por un defecto de transparencia, lo relevante es la conducta del Banco, en particular la adecuación de la información proporcionada al parámetro de honestidad objetiva que representa la buena fe. Lo que quiere decir es que el consumidor sepa que carga económica tiene su economia doméstica, no solo en los primeros meses de la hipoteca sino durante toda la vida del prestamo hipotecario.

Será labor del Juez el control judicial del carácter abusivo de las cláusulas de un contrato de préstamo hipotecario durante el proceso judicial.

¿Cuáles son las principales cláusulas abusivas en las hipotecas?

Vamos a realizar una relación no exhaustiva de posibles cláusulas, con independencia de que nos detendremos más detenidamente sobre algunas de ellas más abajo, a título de ejemplo.

a) vencimientos anticipados por cualquier embargo o disminución de solvencia del deudor en las que no se prevea la posibilidad de que el deudor preste nuevas garantías;

b) vencimiento anticipado por arrendamientos posteriores sujetos a purga, pues no perjudican a la hipoteca;

c) prohibición o limitación de la facultad de enajenar la finca, salvo que se tratara de hipoteca inversa en que dicho pacto es admisibl;

d) renuncia del deudor a ser notificado de la cesión del crédito;

e) vencimientos anticipados del préstamo hipotecario por incumplimiento de obligaciones accesorias del mismo;

f) cláusulas de comisión de cancelación o subrogatorias contrarias a los máximos legales;

g) cláusulas denominadas «suelo» donde se fija un tipo de interés mínimo cuando no estén suficientemente informadas (STS de 9 de mayo de 2013).

Por el contrario, sí que serían admisibles las siguientes:

a) extensión de la hipoteca a las costas de la ejecución;

b) pacto de liquidación unilateral por la entidad financiera;

c) pacto de compensación de la deuda con otros créditos vencidos del mismo deudor con la misma entidad salvo que deriven de créditos indistintos con varios titulares;

d) vencimiento anticipado del préstamo hipotecario por impago de un número razonable de cuotas de principal o intereses. No sería válido en la actualidad, el pacto de vencimiento anticipado por un solo impago, como tantas veces ha ocurrido.

e) vencimiento anticipado por arrendamiento de la vivienda hipotecada que no esté sujeto a purga conforme al artículo 13 de la LAU, puesto que tales arrendamientos sí perjudican al acreedor hipotecario, pues tendrá que subrogarse en ellos.

¿Cómo reclamar las cláusulas abusivas de tu hipoteca?

Es posible reclamar, tanto judicial como extrajudicialmente, siendo un buen gesto, desde el inicio, el presentar reclamación por escrito ante la entidad bancaria. En la inmensa mayoría de las ocasiones, la firma del contrato de préstamo vino precedida de una conversación entre los clientes y el director de la sucursal en el mejor de los casos. La negociación verbal giró en torno al capital prestado, los plazos de devolución y al tipo de interés de las cuotas correspondientes, sin hacer en la inmensa mayoría de las ocasiones referencia alguna a la existencia de las llamadas cláusulas de otro tipo, y sin que, por lo tanto, se permitiera a los perjudicados pronunciamiento alguno en relación a dichos extremos del contrato, al cual únicamente tuvieron acceso el mismo día de su firma. Todo esto generó oscurantismo en una serie de hipotecas que nacieron viciadas per se, en las que el interesado, aún sin tener conocimientos financieros de ningún tipo, firmó sin saber lo que estaba firmando, ya que no hubo negociación de las cláusulas y en consecuencia, fueron impuestas sin cumplir con los requisitos mínimos de transparencia.

Actualmente son muchas las entidades financieras que aún no han retirado las cláusulas  abusivas  de sus hipotecas, siendo necesario que el cliente acuda a un abogado especializado en el tema para conseguir, vía iniciación del correspondiente procedimiento judicial, la supresión de una cláusula que, en la inmensa mayoría de las ocasiones, está siendo declarada nula por nuestros tribunales y que conllevaría una importante bajada de la cuota mensual a satisfacer por los consumidores mensualmente.

¿Qué puedo hacer para reclamar una cláusula abusiva?

Si es víctima de cláusulas abusivas, es preciso que el cliente bancario se deje asesorar por un abogado especializado en el tema para conseguir, vía extrajudicial o judicial la supresión de una cláusula y la devolución de los perjuicios.

¿Qué plazo tengo para reclamar una cláusula abusiva?

En esto hay un poco de discusión pues algunos Tribunales consideran que si la acción principal (nulidad absoluta de la cláusula) es imprescindible, la acción consecuente de la anterior (devolución de las cantidades) también lo sería, por lo que no habría plazo para su reclamación. Sin embargo, otro sector considera que, aunque no atendiéramos a la imprescriptibilidad señalada en el apartado anterior, el plazo de prescripción para reclamar por clausulas abusivas  y comisiones de la hipoteca sería el previsto para la prescripción de las acciones personales  en el artículo 1964 del Código Civil, si bien discrepan del día en el que ha de contarse dicho plazo de prescripción, argumentando unos que debe contarse desde que esta acción pudo ejercitarse, es decir desde la declaración de nulidad absoluta, y otros opinan que el plazo ha de contarse desde que se produjeron los pagos indebidos por el consumidor.

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