Poderes irrevocables en operaciones de financiación ¿Son útiles o un brindis al sol?

Publicado el lunes, 22 enero 2024

Lourdes Barriuso, Abogado especialista en Derecho Inmobiliario en Barriuso Legal

Lourdes Barriuso

Es frecuente que con ocasión de un contrato de financiación una de las partes (el financiado o) otorgue poderes irrevocables  a favor de la otra parte (financiador) para que este último lleve a cabo ciertas acciones, por si solo, sin necesidad de intervención del que otorga los poderes (i.e. venta en pública subasta del inmueble hipotecado, otorgamiento de escritura pública de transmisión del inmueble).

En alguna ocasión, bien en el momento de la negociación o en el de la firma de contratos que incluyen poderes irrevocables, alguno de los intervinientes (típicamente el otorgante del poder) ha comentado que este poder “no servía para nada” porque “los poderes son  irrevocables en Derecho Español”.  A la vista de que este comentario lo he escuchado recientemente, con perplejidad y alarma del financiador alternativo (no bancario) extranjero, paso a exponer brevemente la cuestión de la eficacia de los poderes irrevocables en España.

Con carácter general en Derecho común los poderes son irrevocables, salvo excepciones previstas legalmente. Pero actualmente cabe pactar con eficacia absoluta poderes irrevocables, si se cumplen ciertos requisitos.

Reconocer eficacia al pacto de atribuir al poder carácter de irrevocable es relativamente reciente. No siempre se entendió así por la doctrina y la jurisprudencia, porque según principio tradicional del Derecho Romano, el poder es revocable a voluntad del poderdante. Se trata de un negocio jurídico unilateral que se otorga gratuitamente con base en la confianza del poderdante en el apoderado (confianza que puede perderse) y en interés del poderdante (no del apoderado). Por ello la doctrina tradicional entendió que el pacto de poder irrevocable era contrario a la esencia del poder.

Pero la mayor parte de la doctrina actual no ve inconveniente en admitir la irrevocabilidad por pacto, en tanto sea conforme a la finalidad del poder y no esté en contradicción con la moral (artículo 6.2 Código Civil).

Existen algunos casos de poder irrevocable reconocidos en la propia Ley (i.e. artículo. 1692 Código Civil o el  artículo 132 Código de Comercio) y la Compilación de Derecho Foral de Navarra en su Ley 52 admite el poder irrevocable cuando se haya concedido con tal carácter en virtud de un interés legítimo.

Pero la cuestión es si fuera de esos supuestos previstos en la Ley cabe otorgar poderes irrevocables y cuál será la eficacia de esos poderes irrevocables.

La doctrina de forma casi unánime y la jurisprudencia admite la irrevocabilidad del apoderamiento cuando no sea simple expresión de una relación de mutua confianza, sino que obedezca a causa distinta, como el cumplimiento de un contrato concluido en interés del apoderado o de terceros. 

El poder irrevocable es eficaz cuando no es otorgado en interés del poderdante, sino del apoderado (o terceros) porque responde a exigencias de cumplimiento un contrato en el que están interesados el apoderado o  terceras personas (i.e el financiador está interesado en ejecutar el inmueble hipotecado para cobrase la deuda).

Es decir, el poder irrevocable es  eficaz cuando se otorga con carácter instrumental y obedece a causa distinta del interés del apoderado, como cuando se confieren en cumplimiento o como complemento de otro contrato.

En el ámbito inmobiliario son numeroso los casos poder irrevocable plenamente valido: en contratos de financiación en que se faculta al acreedor a ejecutar las garantías por si solo sin necesidad de colaboración del acreditado o transacciones inmobiliarias como la opción de compra en que el optante una vez comunicado su ejercicio de la opción, puede adquirir la propiedad del bien  sin necesidad de comparecencia del otorgante de la opción.

En el contexto de contratos de financiación inmobiliaria, por tanto, cabe otorgar poderes irrevocables a favor del financiador. Pero ¿qué eficacia tiene haber pactado la irrevocabilidad  del poder si el poderdante revoca el poder irrevocable?   

Cuando el poder se haya dado en interés del propio apoderado (o de terceros) como en las financiaciones, la revocación posterior será ineficaz y podrá ser desconocida por los terceros afectados.

En conclusión, ¿cómo pactar con eficacia poderes irrevocables?

Aunque sea una obviedad, los poderes irrevocables hay que pactarlos expresamente

Es cierto que la jurisprudencia admite la irrevocabilidad del poder otorgado el interés del propio apoderado, en casos en que ha entendido que esta irrevocabilidad derivaba de la propia naturaleza del poder, como el poder que se le da al acreedor en los casos de procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca para transmitir la finca al adjudicatario de la subasta.

Pero hay que ser cauto y pactar expresamente la irrevocabilidad para evitar cualquier duda interpretatoria.

Pero además de pacto expreso, este pacto ha de conectar claramente el poder irrevocable con el contrato que justifica esta irrevocabilidad, de forma que sea claro que el poder es irrevocable para facilitar la eficacia de ese contrato y el interés del apoderado no del poderdante. Algo tan sencillo como otorgarlo en la misma escritura pública que documenta el contrato ayuda.

En  conclusión, otorgar poderes irrevocables es eficaz en Derecho español, pero la revocabilidad de los poderes es una excepción a la regla general, por lo que para que surta efectos frente a terceros, no basta el mero acuerdo de poderdante y apoderado, sino que ha de existir una causa verdadera y lícita que la justifique y dejarla perfectamente plasmada en el otorgamiento del poder.

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