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Por Guillermo Gastón de Iriarte , Director del Área de Derecho Patrimonial y de Sociedades de AC& G Asesores Legales
Con fecha 15 de mayo de 2013 se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de deuda y Alquiler social. La norma publicada establece, en atención a las “circunstancias excepcionales por las que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera”, una serie de medidas que se dividen en cuatro capítulos: I. El primer capítulo establece una serie de medidas que tienen por objeto la suspensión de los lanzamientos por un período de dos años desde la entrada en vigor de la ley, es decir hasta el 15 de mayo de 2015 que afecten a los deudores que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y que además se encuentren en determinadas circunstancias económicas. La situación de especial vulnerabilidad se define respecto de determinadas circunstancias familiares, (familias numerosas, o con menores de tres años a cargo, etc.), con situaciones de agotamiento de prestaciones por desempleo, con discapacitados a su cargo o en las que exista una víctima de violencia de género. Las circunstancias económicas (deben concurrir todas ellas) son: (i) unos ingresos inferiores a tres veces el indicador de renta de efectos múltiples (que es de 6.390,13 Euros para el 2013), aunque puede ser de cuatro o cinco veces en caso de convivencia con discapacitados; (ii) que se haya producido una reducción significativa de de la situación económica en términos de esfuerzo de acceso a ala vivienda; (iii) que la cuota supere el 50 por ciento de los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar y (iv) que se trate de la única vivienda del deudor. II. El Capítulo II establece determinadas modificaciones de la normativa hipotecaria que limitan los intereses de demora en hipotecas constituidas sobre vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero prohibiéndose su capitalización, y estableciéndose que en caso de que el valor de realización no sea suficiente para cubrir el valor de la deuda, este valor se aplicaría en todo caso antes al principal y después a los intereses de demora. Estas modificaciones afectan al régimen de venta extrajudicial (ante notario) de bienes hipotecados. Se establece el requisito de que en las escrituras de préstamo hipotecario conste el carácter de vivienda habitual o no. Se aplica a estas enajenaciones extrajudiciales la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, en el sentido de establecer mecanismos de suspensión del procedimiento en caso de que existan cláusulas abusivas en el título. III. El Capítulo III Recoge modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil para proteger los derechos del deudor hipotecario y para que en su conjunto se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución hipotecaria. Así, para el caso de enajenaciones de vivienda habitual se permite la condonación de parte de la deuda remanente tras la ejecución de la hipoteca si el deudor paga el 65% en cinco años o el 80% en 10. También se regula la participación futura del deudor en la revalorización de la vivienda. (el 50 por ciento de la plusvalía en si la vivienda adjudicada al acreedor o al cesionario del remate se enajena en 10 años). También se establece que en el caso de ejecución de hipoteca sobre vivienda habitual el valor de tasación no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que se fijó al conceder el préstamo. Asimismo se elevan los porcentajes de adjudicación para el caso de que no concurra postor hasta el 70 por cien (antes era el 60 por cien). Se modifica asimismo a consecuencia de la sentencia del tribunal de justicia de la Unión Europea el procedimiento de ejecución al efecto de que el juez de la ejecución analice de oficio o a instancia de parte el carácter abusivo de las cláusulas del título. Se establece como causa de oposición a la ejecución la existencia de cláusulas abusivas en el título. IV. Finalmente el capítulo IV establece modificaciones en el RDL 6/2012 de 9 de marzo de protección del deudor hipotecario, modificando el “umbral de exclusión”, y se modifica el Código de Buenas Prácticas para la Reestructuración Viable de las Deudas con Garantía Hipotecaria sobre la Vivienda Habitual. La Disposición Adicional Primera por su parte encomienda al gobierno la promoción junto con el sector financiero de un fondo social de viviendas que proporcione cobertura a quienes hayan resultado desalojados de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. En cuanto al régimen transitorio, resulta de gran interés la Disposición Transitoria Cuarta que establece el régimen transitorio aplicable a los procedimientos ahora en marcha y que básicamente dispone que se podrá interponer en el plazo preclusivo de un mes, es decir hasta el 16 de junio de 2013 un recurso extraordinario para plantear oposición al procedimiento ejecutivo sobre la base de la existencia de cláusulas abusivas en el título.
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