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Por Guzmán López Miguel, Director del Área de Derecho Inmobiliario y Urbanismo de Adarve Abogados
Ya está en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (BOE 134, de 5/6/2013), que pretende flexibilizar y fomentar el alquiler (opción del 17% de los españoles frente al 30% de la media de la UE) como opción ante el progresivo endurecimiento del acceso al crédito para la compra. Sus novedades más destacables: - Refuerzo de la libertad de pactos y prioridad de la voluntad de las partes. - Posible designación de una dirección electrónica para notificaciones (art.4.6). - El art. 5.e) excluye de la LAU los arrendamientos turísticos, para combatir el intrusismo y competencia desleal denunciados por los profesionales del sector. - Sigue siendo arrendamiento de vivienda aunque el arrendatario no viva en ella permanentemente, si la habitan su cónyuge no separado o sus hijos dependientes (art. 7.1). - Los arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener efecto contra terceros (art. 7.2). Los no inscritos no surten efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, además, el tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria no puede resultar perjudicado por un arrendamiento no inscrito. - En una finca no inscrita, durarán tres años los alquileres que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud del estado de cosas (art. 9.4). - Por Ley (art. 9.3) no procederá la prórroga obligatoria tras el primer año de duración, si el arrendador comunica que necesita la vivienda como vivienda permanente para sí o familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o para su cónyuge con sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La comunicación deberá realizarse al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar. Transcurridos tres meses del efectivo desalojo, y no hubieran ocupado ésta, el arrendatario podrá optar, en treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período de hasta tres años, en las mismas condiciones contractuales existentes, y con indemnización de los gastos del desalojo hasta la reocupación, o ser indemnizado con una mensualidad por cada año que restase hasta completar tres, salvo que la no ocupación lo fuese por fuerza mayor. - La duración de la prórroga obligatoria será de tres años y de uno la prórroga tácita (art. 9 y 10). - El arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento, transcurridos al menos seis meses, preavisando al arrendador con al menos treinta días. Puede pactarse una indemnización de un mes por cada año que restase por cumplir (art. 11). - Si el derecho del arrendador quedara resuelto por retracto convencional, sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o por una opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento, salvo que estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad previamente (art. 13). - El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito con anterioridad. Si no se hallase inscrita se aplicará artículo 1571 CCiv., y el arrendatario podrá continuar tres meses más abonando la renta al adquirente. Podrá exigir al vendedor los daños y perjuicios sufridos (art. 14). - Mediante pacto, durante un plazo determinado, la renta puede reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble (art. 17.5). - Se regulan las obras de adaptación para discapacitados y mayores de 70 años (art. 24). - Para resolver el contrato por impago bastará un requerimiento judicial o notarial y la falta de respuesta o aceptación de la resolución contractual por el arrendatario en 10 días hábiles (art. 27.4). - Se reforman preceptos de la LECiv para agilizar los deshaucios, vinculado a la falta de oposición del demandado o a la no comparecencia a la vista (art. 440 LEC). - En determinados casos de desahucio, para evitar demoras, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor (art. 703.1 LEC). - Creación del “Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler”, con acceso para los propietarios que deseen suscribir contratos de arrendamiento. Los inscritos podrán cancelar la inscripción cuando hubieran satisfecho la deuda origen de la condena. La inscripción tendrá una duración máxima de seis años, cancelándose automáticamente. - La DT 1ª prevé mediante acuerdo la adaptación de los contratos preexistentes al régimen de esta ley. - La DF 2ª concede seis meses al Gobierno para adaptar a esta ley el RD 297/1996, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, y la modificación de los aranceles notariales y registrales. En conclusión, se flexibiliza la normativa dando mayor autonomía convencional y eliminando rigideces (disminución de plazos y prórrogas, desistimiento unilateral del arrendatario, ocupación de la vivienda en caso de necesidad sobrevenida del propietario), incrementa la seguridad jurídica de los terceros (inscripción registral del contrato, registro de arrendatarios morosos), y modifica la normativa procesal para un desahucio más eficiente. Estaremos atentos para ver si se potencia el alquiler como sistema prioritario para acceder a la vivienda, o si únicamente supondrá una mera precarización de la situación vital de los arrendatarios. Dicha precarización se funda en que cada 3 años el arrendatario podría tener que cambiar de domicilio y entorno –impactando en su proyecto de vida y en los menores (colegios, amistades, etc.)-, o bien quedará a merced de arbitrarias subidas de renta, más el coste económico de registrar sus contratos cada vez. Coadyuva a dicha precarización vital la previsión legal de tener que mudarse inesperadamente en dos meses si el dueño necesitase la vivienda para un familiar o su cónyuge en caso de separación o divorcio (ante lo cual, medio en broma y antes de firmar, todo arrendatario debería preguntarle al dueño sobre si está casado, la solidez de su relación matrimonial o si tiene previsto divorciarse en los próximos tres años, o si tiene hijos con edad de emanciparse, previsión de formar una familia, o de realizar estudios universitarios en esa localidad). Así pues, el arrendatario, para protegerse, en teoría debería someter al dueño a una entrevista de la prensa rosa, si bien el dueño no está obligado a responder a esa preguntas (ni verbalmente ni por escrito) ni a facilitar datos íntimos y familiares, siendo por tanto una auténtica lotería dar con un “buen casero” que no le requiera sorpresivamente el desalojo de la vivienda con un mero preaviso de dos meses para buscar y arrendar una nueva (agencia inmobiliaria, nueva fianza –y aún no está devuelta la anterior-, más avales o seguros, nueva mudanza, etc). Además, los arrendatarios podrán ser objeto de los desahucios exprés en caso de impago (y la crisis económica y el desempleo siguen en su apogeo), por lo que resuelta transitoriamente la situación de los desahuciados hipotecarios conforme a la nueva legislación, en un futuro no muy lejano se abrirá un nuevo frente de conflicto político y social con los hasta ahora poco mediáticos arrendatarios desahuciados.
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