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Por José Manuel Serrano Alberca / Manuel Serrano Conde, @abogadosSAC
Poco a poco se van descubriendo los graves errores y contradicciones de la Ley del Suelo de 2008. La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, introduce en una Disposición Adicional perdida en el conjunto del texto, una modificación amplia de la Ley del Suelo de 2008. Con un articulado complejo y una redacción complicada (el art. 9 ocupa un par de páginas del BOE), la Ley de Rehabilitación pretende de una manera muy tímida solucionar alguno de los errores más graves de la Ley del Suelo de 2008. En efecto, de acuerdo con nuestro derecho histórico, el suelo desde la Ley del Suelo del año 1956, se clasificó en suelo rústico o no urbanizable, urbanizable y urbano, clasificación que tenía efectos en cuanto a los derechos y deberes de los propietarios y a la valoración del suelo. La Ley del Suelo de 2007 y su Texto Refundido de 2008, cambiaron el sistema estableciendo solo dos tipos de suelo, el suelo rústico o rural y el suelo urbanizado e hicieron desaparecer la categoría del suelo urbanizable, con lo que crearon graves problemas al desarrollo urbanístico y financiero, a Bancos y promotoras que vieron desaparecer sus derechos en el suelo urbanizable cuyo valor se acercaba al del suelo rústico. El fundamento de esta modificación fue privar a los propietarios de los derechos urbanísticos que la clasificación les otorgaba y que no debían ser consideradas meras expectativas. Esta aparente modificación inocua de nuestro sistema jurídico produjo un gran problema e influyó en gran manera a la crisis inmobiliaria, hasta el punto que los diferentes gobiernos trataron a través de una Disposición Transitoria de que el suelo urbanizable de las leyes anteriores siguiera manteniendo su valor. El texto de la Ley de 2008 determinaba que el suelo en situación de rural estaba preservado de su transformación. Se permitía no obstante, la transformación de este suelo, pero hasta que la urbanización no estaba absolutamente terminada, el suelo continuaba siendo rústico, aunque estuvieran aprobados los planes urbanísticos e incluso en ejecución, la urbanización del ámbito. Esta barbaridad jurídica se pretende de alguna manera solucionar en la nueva redacción del art. 9 de la Ley del Suelo. Igualmente en la modificación del apartado 3 y en la adición de un apartado 4 al art. 12, preceptos en los que se pretende crear sin conseguirlo un tercer tipo de suelo entre el suelo rural y el urbanizado como consecuencia de hechos determinantes, como son que el suelo aunque no esté urbanizado, tenga instalaciones, esté ocupado por la edificación y los que están incluidos en núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural. En realidad, se trata de buscar alguna fórmula para volver a la consideración del suelo como urbanizable, sin que la ley se atreva, como decimos, a diseñar una clasificación del suelo adaptada a la realidad. La modificación del la ley del Suelo se refiere por otra parte a rehabilitación y sostenibilidad y modifica y reduce la reserva de la edificabilidad residencial destinadas a algún régimen de protección pública. El art. 16 establece además una horquilla de cesiones entre el 5% y el 15%. Sin embargo, la modificación de la Ley del Suelo introducida por esta Ley de Rehabilitación, pone de manifiesto la necesidad de acometer de una manera clara una modificación de fondo de la Ley del Suelo de 2008 y su Reglamento de Valoraciones. En primer lugar en los aspectos de la clasificación del suelo en el que debe claramente volverse a admitir la categoría del suelo urbanizable, pues es la materia prima para la construcción y la financiación del sector inmobiliario en la que existe un gran número de empresarios y trabajadores que se han visto perjudicados por la modificación de la Ley de 2008. Además, sería la oportunidad par redactar una ley más sencilla en la que la valoración del suelo no quedara desvinculada de su clasificación y de su destino con reconocimiento de los derechos de edificabilidad a los propietarios para aplicar el correctamente el principio de equitativa distribución de municipios y cargas. En conclusión, no basta con una modificación tímida del sistema de clasificación del suelo, como hace la Ley de Rehabilitación, pues no soluciona el verdadero problema de la naturaleza jurídica del suelo urbanizable y es un parche en una ley de gran importancia social y económica cuya reforma debe abordarse con otros criterios y principios a los establecidos en la Ley del Suelo de 2007 y su Texto Refundido de 2008.
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