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En el marco de su actividad de promoción de la competencia, la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) ha publicado un documento de discusión en el que estudia el impacto de la intervención urbanística en el mercado del suelo en España.
El suelo es un factor productivo necesario en la práctica totalidad de las actividades económicas, un activo financiero importante para hogares y empresas, y un elemento esencial en la producción de vivienda. Por la importancia del suelo en la economía, resulta fundamental que su regulación sea eficiente y favorezca un funcionamiento competitivo del suelo y de todas las actividades que dependen de él. A pesar de que la intervención pública en este sector está justificada por razones de eficiencia y de protección de intereses generales, la intervención pública puede producir efectos indeseados sobre la competencia y la eficiencia y tener un impacto negativo en el bienestar general. Por este motivo, los instrumentos regulatorios que se establezcan deben corregir las ineficiencias y asegurar la protección del interés general, pero sin introducir distorsiones injustificadas y favoreciendo un correcto funcionamiento del mercado. Los indicadores analizados por la CNC sugieren que la intervención urbanística en España configura una oferta de suelo rígida, que a su vez contribuye a generar una oferta de vivienda rígida en comparación con la de otros países. Esta rigidez favorece un mayor crecimiento de los precios, exacerba el ciclo inmobiliario de la economía española, y contribuye a aumentar la inestabilidad macroeconómica. Varios elementos característicos de la intervención urbanística en España contribuyen a limitar la competencia en el mercado del suelo y a generar la rigidez de oferta observada: • La delimitación administrativa del suelo que puede urbanizarse y el excesivo detalle con el que se determinan sus usos posibles incrementan los costes de la urbanización, fomentan decisiones de localización ineficientes y reducen la competencia en muchas actividades económicas. • La complejidad y la discrecionalidad de la vigente intervención urbanística son factores que limitan la competencia en el mercado del suelo y en numerosos mercados conexos. • Los costes de transacción y rigidez en el proceso urbanístico, en especial en la parte de gestión, retrasan de forma considerable la urbanización del suelo. • La intervención directa de los poderes públicos en el mercado del suelo, especialmente a través de los Patrimonios Públicos de Suelo, distorsiona el mercado y dificulta que los instrumentos de planeamiento cumplan adecuadamente su función. La CNC considera necesario impulsar un debate más profundo sobre el papel que desempeñan las herramientas de intervención urbanística utilizadas, en el que se examinen su necesidad y adecuación a los objetivos perseguidos y los costes que generan sobre la eficiencia y la competencia en los diferentes mercados. En este sentido, la CNC plantea para discusión dos posibles alternativas a los mecanismos actuales de intervención pública: - Utilizar mecanismos impositivos o de derechos de urbanización en lugar de la delimitación de la frontera urbanística, convirtiendo en suelo apto para ser urbanizado todo el que no deba estar necesariamente protegido por motivos de interés público convenientemente justificados. - Sustituir la zonificación característica del actual urbanismo español - muy detallada, intervencionista, y determinada restrictivamente ex-ante aunque modificada discrecionalmente ex-post a través de convenios- por la utilización de reglas o estándares que sirvan para corregir los efectos negativos derivados de usos incompatibles. Asimismo, la CNC considera que, dentro de la configuración actual del urbanismo en España, existen elementos sobre los que habría que actuar de forma inmediata para favorecer la competencia en el mercado del suelo e impulsar el crecimiento económico y el empleo en el conjunto de la economía española. En este sentido, la CNC recomienda: • Promover un planeamiento urbanístico en el que los usos delimitados por la calificación no sean innecesariamente detallados y pormenorizados, con la finalidad de aumentar la flexibilidad, reducir la segmentación y favorecer la competencia y eficiencia en la asignación del suelo. • Introducir la obligación de que los planes urbanísticos incorporen una Memoria de Competencia, cuyo objetivo sea evaluar la planificación urbanística desde el punto de vista de la competencia, para que no se introduzcan restricciones injustificadas a la implantación de determinadas actividades económicas. • Asegurar que los procesos de elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento y convenios urbanísticos se realicen de acuerdo con los principios de publicidad, transparencia, concurrencia y no discriminación. • Introducir medidas para reducir los costes de transacción en la fase de gestión urbanística y agilizar la transformación del suelo, facilitando una respuesta más rápida por parte de la oferta. • Garantizar que los Patrimonios Públicos de Suelo se destinen efectivamente a los fines establecidos en la normativa vigente. • Promover la eliminación de los derechos de tanteo y retracto de las Administraciones Públicas sobre los terrenos.
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