Tras
unos
años
muy
complicados,
el
mercado
inmobiliario
español
comienza
a
reactivarse.
Según
los
principales
analistas,
el
precio
de
los
activos
inmobiliarios
se
encuentra
cerca
de
tocar
suelo
y
parece
que
por
fin
ha
llegado
el
momento
de
comprar.
Los
principales
inversores
institucionales
internacionales
ya
han
comenzado
a
tomar
posiciones
en
nuestro
mercado,
prueba
de
ello
son
las
millonarias
inversiones
de
Pimco
(mayor
gestora
de
renta
fija
del
mundo)
en
la
SOCIMI
creada
por
el
Grupo
Lar
o de
George
Soros
y
Paulson
& Co
en
la
futura
SOCIMI
impulsada
por
la
gestora
española
Azora
(Hispania
SOCIMI).
Asimismo,
las
SOCIMIs
(Sociedades
Cotizadas
de
Inversión
en
el
Mercado
Inmobiliario)
suponen
también
una
alternativa
fiscalmente
atractiva
para
aquellas
sociedades
patrimoniales
de
origen
familiar
dedicadas
al
arrendamiento
de
inmuebles.
De
hecho,
las
dos
SOCIMIs
que
cotizan
actualmente
en
el
Mercado
Alternativo
Bursátil
(MAB)
son
de
origen
familiar:
Entrecampos
Cuatro
Socimi,
S.A.,
vinculada
a la
familia
Segura
Rodríguez,
y
Promorent
Socimi,
S.A.,
vinculada
a la
familia
Pavón
Olid.
Los analistas
esperan
que
las
SOCIMIs,
hasta
hace
muy
poco
verdaderas
desconocidas
para
el
gran
público,
sean
el
vehículo
a
través
del
cual
se
canalice
gran
parte
de
la
inversión
inmobiliaria
que
llegará
a
España
en
los
próximos
años.
¿Cuál
es
el
origen
de
las
SOCIMI?
Los REITs
(Real
Estate
Investment
Trusts),
origen
de
nuestras
SOCIMIs,
surgieron
inicialmente
en
Estados
Unidos
en
la
década
de
los
60
del
siglo
XX
con
el
propósito
de
facilitar
el
acceso
de
los
inversores
minoristas
al
mercado
inmobiliario
de
alquiler
de
grandes
patrimonios
con
un
régimen
fiscal
beneficioso.
Sin embargo,
las
SOCIMIs
se
regularon
por
primera
vez
en
España
mediante
la
Ley
11/2009,
de
26
de
octubre,
cuyo
objeto
principal
era
incorporar
a
nuestro
ordenamiento
la
figura
de
los
REITs,
ya
presente
en
las
principales
jurisdicciones
de
nuestro
entorno.
Sin embargo,
los
criterios
restrictivos
impuestos
por
la
Ley
de
SOCIMIs
de
2009
como,
entre
otros,
la
limitación
de
los
activos
aptos
para
la
inversión,
la
imposición
de
un
limite
al
endeudamiento
de
la
SOCIMI
o la
obligación
de
cotizar
en
un
mercado
regulado,
unidos
al
momento
crítico
que
vivía
el
mercado
en
el
momento
de
aprobación
de
la
Ley,
impidieron
el
éxito
de
las
SOCIMIs.
Regulación
actual
de
las
SOCIMI
Habría
que
esperar
hasta
la
reforma
operada
por
la
Ley
16/2012,
de
27
de
diciembre,
que
flexibilizó
los
requisitos
para
la
consideración
de
SOCIMI,
para
que
estas
entidades
despertasen
un
verdadero
interés
entre
los
inversores
y
operadores
del
sector
inmobiliario.
Conforme
a la
Ley,
las
SOCIMIs
se
pueden
definir
de
la
siguiente
manera:
(a)
sociedades
anónimas;
(b)
con
un
capital
social
mínimo
de 5
millones
de
euros;
(c)
cuyo
objeto
social
exclusivo
es
la
inversión
en
inmuebles
urbanos
destinados
al
alquiler;
(d)
obligadas
a
cotizar
en
un
mercado
regulado
o en
un
Sistema
Multilateral
de
Negociación
(como
el
MAB);
(e)
obligadas
a
repartir
la
mayor
parte
de
su
beneficio
como
dividendo.
En el
supuesto
de
que
se
cumplan
dichos
requisitos,
las
SOCIMIs
quedan
exentas
de
tributación
en
el
Impuesto
de
Sociedades.
Activos aptos para la inversión
La norma
exige
que
el
80%
del
activo
de
la
SOCIMI
esté
compuesto
por
(a)
inmuebles
de
naturaleza
urbana
destinados
al
alquiler,
(b)
terrenos
para
la
promoción
de
inmuebles
urbanos
destinados
al
alquiler,
siempre
que
la
obra
se
inicie
dentro
de
los
3
años
siguientes
a la
adquisición
o
(c)
participación
en
el
capital
de
otras
SOCIMI
españolas
o
extranjeras
o
entidades
con
el
mismo
objeto
social.
La categoría
de
inmuebles
de
naturaleza
urbana
incluye
no
sólo
viviendas,
sino
también
locales
comerciales,
oficinas,
hoteles,
naves
industriales,
así
como
suelo
para
desarrollar
tales
inmuebles.
El 20%
restante
del
balance
de
la
SOCIMI
puede
invertirse
libremente
en
activos
de
cualquier
otra
naturaleza,
no
necesariamente
inmobiliaria.
En cuanto
al
número
de
activos,
la
norma
no
establece
un
número
mínimo,
por
lo
que
resulta
posible
constituir
una
SOCIMI
con
un
único
activo.
Origen
de
los
ingresos
de
la
SOCIMI
El 80% de
las
rentas
de
la
SOCIMI
debe
proceder
bien
del
arrendamiento
de
sus
inmuebles
bien
de
dividendos
de
otras
SOCIMI
o
entidades
equivalentes
en
las
que
participe.
Plazo
de
mantenimiento
de
la
inversión
Los inmuebles
que
forman
la
cartera
de
la
sociedad
deberán
permanecer
arrendados
durante
al
menos
tres
años
(computándose
a
estos
efectos
el
tiempo
que
hayan
estado
ofrecidos
en
arrendamiento,
con
un
máximo
de
un
año).
Obligación
de
reparto
de
dividendos
Una de
las
principales
críticas
a la
actual
regulación
de
las
SOCIMIs
es
que
se
mantiene
la
exigencia
de
reparto
como
dividendo
de
la
mayor
parte
del
beneficio,
en
particular:
(a)
el
80%
de
los
beneficios
derivados
del
alquiler,
(b)
el
100%
de
los
beneficios
derivados
de
la
inversión
en
otras
SOCIMIs,
y
(c)
el
50%
de
los
beneficios
obtenidos
por
transmisión
de
los
activos.
Obligación
de
cotizar
en
un
mercado
regulado
o
SMN
Si bien
se
mantiene
la
obligación
de
cotizar,
la
reforma
de
2012
introdujo
una
modificación
de
gran
relevancia
práctica,
aceptar
como
mercado
apto
para
la
negociación
los
Sistemas
Multilaterales
de
Negociación,
como
el
Mercado
Alternativo
Bursátil
o
MAB.
El
MAB
es
un
mercado
de
renta
variable
alternativo
al
mercado
oficial
(la
Bolsa)
que
nació
para
facilitar
la
financiación
de
las
pymes
que
cuenta
con
unos
requisitos
de
acceso
más
flexibles
que
la
Bolsa,
lo
que
simplifica
notablemente
los
trámites
y
reduce
los
costes
de
la
admisión
a
negociación
de
las
SOCIMIs.
De cara a
la
admisión
de
sus
acciones
en
el
MAB,
la
SOCIMI
debe
presentar
un
documento
informativo
acerca
de
la
compañía,
su
situación
y
perspectivas.
El
free-float
o
número
de
acciones
de
las
SOCIMIs
en
manos
de
inversores
minoritarios
(participaciones
inferiores
al
5%)
deberá
corresponder
a un
valor
de
mercado
estimado
de 2
millones
de
euros.
Alternativamente,
también
se
entenderá
cumplido
el
requisito
de
distribución
accionarial
en
el
caso
de
que
el
free-float
suponga
al
menos
un
25%
de
las
acciones
emitidas
por
la
sociedad.
Régimen fiscal de las SOCIMIs
El principal
atractivo
de
la
SOCIMI
es
su
régimen
fiscal
privilegiado
que
consiste,
básicamente,
en
una
tributación
del
0%
en
el
Impuesto
de
Sociedades.
De
esta
manera,
la
SOCIMI
queda
exenta
de
tributación
por
sus
beneficios,
tributando
únicamente
sus
socios
por
los
dividendos
que
reciban.
El referido
tipo
del
0%
convierte
a la
SOCIMI
en
un
vehículo
muy
atractivo
para
canalizar
la
inversión
en
activos
destinados
al
arrendamiento.
