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 El próximo 31 de diciembre de 2014 llega a su
fin la prórroga de los contratos de renta
firmados bajo el paraguas del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por
el Decreto 4104/1964,
de 24 de diciembre, con la modificaciones
introducidas por el
Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
sobre medidas de política económica.
Así viene recogido en las Disposiciones
Transitorias 1º, 2º y 3º de la Ley de
Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de
noviembre, vigente actualmente, modificada por
la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de Medidas de
Flexibilización y Fomento del Mercado de
Alquiler de Viviendas.
Con ello, muchos de los contratos popularmente
conocidos como “de renta antigua” quedarán
extinguidos, produciéndose una situación que no
pudo ser prevista con la aprobación de dicha
LAU´94, ya que se sumará una sobre oferta, sobre
todo de locales de negocio, a la situación
actual que vivimos de estallido de la burbuja
inmobiliaria, con la consecuencia por todos
conocida de bajada generalizada de los precios
de los inmuebles a raíz de la existencia de
miles de inmuebles vacíos a lo largo y ancho del
país.
Veamos que señalan las Disposiciones
Transitorias Primera, Segunda y Tercera de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
·
DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA:
1.
CONTRATOS
DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DEL 9/5/1985:
Durante el tiempo que libremente estipulen las
partes, con posibilidad de subrogación a favor
del cónyuge y los descendientes que convivan
durante los 2 años anteriores; o en su caso, los
ascendientes que estuvieran a cargo del
arrendatario durante los 3 años anteriores al
fallecimiento, extinguiéndose por el
fallecimiento del subrogado, excepto si es el
hijo, que se extinguirá a los 2 años o cuando
alcance los 25 años de edad.
Al arrendamiento renovado se le aplicarán las
reglas de la LAU´94.
2.
CONTRATOS
DE LOCALES DE NEGOCIO CELEBRADOS A PARTIR DEL
9/5/1985:
Igual que para vivienda, pero aplicándosele el
régimen establecido en la LAU´94 para
arrendamientos para uso distinto de vivienda; es
decir, con la posibilidad de subrogación en los
derechos y obligaciones del arrendatario del
heredero o legatario, durante el tiempo que
libremente hayan pactado las partes.
·
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA:
En los CONTRATOS DE VIVIENDA
CELEBRADOS ANTES DEL 9/5/1985, rige lo
dispuesto en el TRLAU´64. Esto es, prórroga
forzosa para arrendador y potestativa para
arrendatario, con subrogación a favor del
cónyuge o los descendientes que hubiesen
convivido con el arrendatario al menos 2 años
antes del fallecimiento; y los ascendientes que
estuvieran a cargo del arrendatario y
conviviesen con él al menos 3 años antes del
fallecimiento.
Si el subrogado falleció antes de la entrada en
vigor de la LAU´94, sólo posibilidad de
subrogación a favor del cónyuge o los hijos que
habitasen con él en los 3 años anteriores.
Se extingue con el fallecimiento del subrogado,
salvo que sea el hijo de éste el que le suceda
en la actividad, en cuyo caso se prorroga 2 años
más a partir del fallecimiento, o hasta que
cumpla los 25 años de edad.
Si en los 10 años posteriores a la publicación
de la LAU´94 se subroga el cónyuge o los hijos,
se extinguen los contratos con el fallecimiento
del subrogado.
(También parejas de hecho, por STS 222/1992, de
11 de diciembre)
·
DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA:
Los CONTRATOS DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS
ANTES DEL 9/5/1985 continuarán rigiéndose
por el TRLAU´64, en lo relativo al local de
negocio salvo las reglas siguientes:
-
Los contratos que a la entrada en vigor estén
en situación de prórroga legal quedarán
extinguidos según:
-
o
Si el arrendamiento es a una persona
física, por jubilación o fallecimiento,
salvo que se subrogue el cónyuge y continúe la
actividad. Si no han transcurrido 20 años desde
la aprobación de la LAU´94, puede subrogarse un
descendiente que continúe la actividad hasta los
20 años de entrada en vigor de la LAU´94.
No será posible una 1ª subrogación, si ya ha
habido dos transmisiones anteriores; ni una 2ª
subrogación, si anteriormente ha habido una
transmisión.
El arrendatario y su cónyuge podrán traspasar el
local, hasta un máximo de 20 años de entrada en
vigor de la LAU´94.
o
Los arrendamientos a personas jurídicas
se extinguen, en locales donde se dediquen a
actividades comerciales, a los 20 años de
entrada en vigor de la LAU´94, excepto que
fuesen de superficie superior a 2.500m2, que
fueron extinguidos a los 5 años de entrada en
vigor de la LAU´94.
En locales que se dediquen a actividades
diferentes, según las cuotas en el Impuesto de
Actividades Económicas:
< 85.000ptas ……………………….….. 20 años LAU´94.
85.000-130.000 ..……………………….. 15 años
LAU´94.
130.001-190.000 .……………………….. 10 años
LAU´94.
+ 190.000ptas ……..…………….……….
5 años LAU´94.os LAU´94.
(Si en los 10 años anteriores a LAU´94 se
produjo el traspaso, estos plazos se verán
aumentados en 5 años).
o
Los contratos que a la entrada en vigor de la
LAU´94 no hubiera transcurrido el plazo
determinado pactado en el contrato, durarán el
resto de tiempo que falte hasta cumplir el plazo
o el plazo de las reglas anteriores.
Como vemos, una amplia mayoría de los contratos
de renta antigua van a ser próximamente
extinguidos, en especial los arrendamientos de
local de negocio. Cierto es que muchos de los
arrendadores podrán ver incrementados los
ingresos que reciben por las rentas de sus
inmuebles, pero no lo es menos el que corran el
riesgo de verse con un inmueble vacío por el que
se tienen que pagar los correspondientes
impuestos (IBI, Tasa de Vado, Basura, …), de ahí
que nuestra recomendación siempre vaya a ser una
buena negociación, en la que ambas partes vean
compensadas sus necesidades, teniendo en cuenta:
-
Los valores de mercado verán incrementada su
depreciación.
-
Existirá sobre oferta de inmuebles de similares
características por el entorno, ya que
generalmente los inmuebles con contratos de
renta antigua estarán situados en zonas
próximas.
-
Los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria
son cada vez mayores, y las recomendaciones que
los expertos hacen al Gobierno es aumentarlos
aún más. |
