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Extinción de contratos de renta antigua
MADRID, 29 de SEPTIEMBRE de 2014 - LAWYERPRESS

Por José Díaz- Reixa Jiménez, abogado especialista en derecho urbanístico e inmobiliario y Valoraciones

José Díaz- Reixa JiménezEl próximo 31 de diciembre de 2014 llega a su fin la prórroga de los contratos de renta firmados bajo el paraguas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, con la modificaciones introducidas por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica.

Así viene recogido en las Disposiciones Transitorias 1º, 2º y 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, vigente actualmente, modificada por  la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas.

 

Con ello, muchos de los contratos popularmente conocidos como “de renta antigua” quedarán extinguidos, produciéndose una situación que no pudo ser prevista con la aprobación de dicha LAU´94, ya que se sumará una sobre oferta, sobre todo de locales de negocio, a la situación actual que vivimos de estallido de la burbuja inmobiliaria, con la consecuencia por todos conocida de bajada generalizada de los precios de los inmuebles a raíz de la existencia de miles de inmuebles vacíos a lo largo y ancho del país.

 

Veamos que señalan las Disposiciones Transitorias Primera, Segunda y Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

 

·         DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA:

 

1.    CONTRATOS DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DEL 9/5/1985:

Durante el tiempo que libremente estipulen las partes, con posibilidad de subrogación a favor del cónyuge y los descendientes que convivan durante los 2 años anteriores; o en su caso, los ascendientes que estuvieran a cargo del arrendatario durante los 3 años anteriores al fallecimiento, extinguiéndose por el fallecimiento del subrogado, excepto si es el hijo, que se extinguirá a los 2 años o cuando alcance los 25 años de edad.

Al arrendamiento renovado se le aplicarán las reglas de la LAU´94.

2.    CONTRATOS DE LOCALES DE NEGOCIO CELEBRADOS A PARTIR DEL 9/5/1985:

Igual que para vivienda, pero aplicándosele el régimen establecido en la LAU´94 para arrendamientos para uso distinto de vivienda; es decir, con la posibilidad de subrogación en los derechos y obligaciones del arrendatario del heredero o legatario, durante el tiempo que libremente hayan pactado las partes.

 

·         DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA:

En los CONTRATOS DE VIVIENDA CELEBRADOS ANTES DEL 9/5/1985, rige lo dispuesto en el TRLAU´64. Esto es, prórroga forzosa para arrendador y potestativa para arrendatario, con subrogación a favor del cónyuge o los descendientes que hubiesen convivido con el arrendatario al menos 2 años antes del fallecimiento; y los ascendientes que estuvieran a cargo del arrendatario y conviviesen con él al menos 3 años antes del fallecimiento.

Si el subrogado falleció antes de la entrada en vigor de la LAU´94, sólo posibilidad de subrogación a favor del cónyuge o los hijos que habitasen con él en los 3 años anteriores.

Se extingue con el fallecimiento del subrogado, salvo que sea el hijo de éste el que le suceda en la actividad, en cuyo caso se prorroga 2 años más a partir del fallecimiento, o hasta que cumpla los 25 años de edad.

Si en los 10 años posteriores a la publicación de la LAU´94 se subroga el cónyuge o los hijos, se extinguen los contratos con el fallecimiento del subrogado.

 (También parejas de hecho, por STS 222/1992, de 11 de diciembre)

 

·         DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA:

Los CONTRATOS DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS ANTES DEL 9/5/1985 continuarán rigiéndose por el TRLAU´64, en lo relativo al local de negocio salvo las reglas siguientes:

-          Los contratos que a la entrada en vigor estén en situación de prórroga legal quedarán extinguidos según:

-           

o   Si el arrendamiento es a una persona física, por jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue el cónyuge y continúe la actividad. Si no han transcurrido 20 años desde la aprobación de la LAU´94, puede subrogarse un descendiente que continúe la actividad hasta los 20 años de entrada en vigor de la LAU´94.

No será posible una 1ª subrogación, si ya ha habido dos transmisiones anteriores; ni una 2ª subrogación, si anteriormente ha habido una transmisión.

El arrendatario y su cónyuge podrán traspasar el local, hasta un máximo de 20 años de entrada en vigor de la LAU´94.

 

o   Los arrendamientos a personas jurídicas se extinguen, en locales donde se dediquen a actividades comerciales, a los 20 años de entrada en vigor de la LAU´94, excepto que fuesen de superficie superior a 2.500m2, que fueron extinguidos a los 5 años de entrada en vigor de la LAU´94.

En locales que se dediquen a actividades diferentes, según las cuotas en el Impuesto de Actividades Económicas:

     < 85.000ptas   ……………………….….. 20 años LAU´94.

      85.000-130.000  ..……………………….. 15 años LAU´94.

      130.001-190.000 .……………………….. 10 años LAU´94.

                 + 190.000ptas  ……..…………….……….  5 años LAU´94.os LAU´94.

 

(Si en los 10 años anteriores a LAU´94 se produjo el traspaso, estos plazos se verán aumentados en 5 años).

 

o   Los contratos que a la entrada en vigor de la LAU´94 no hubiera transcurrido el plazo determinado pactado en el contrato, durarán el resto de tiempo que falte hasta cumplir el plazo o el plazo de las reglas anteriores.

 

 

Como vemos, una amplia mayoría de los contratos de renta antigua van a ser próximamente extinguidos, en especial los arrendamientos de local de negocio. Cierto es que muchos de los arrendadores podrán ver incrementados los ingresos que reciben por las rentas de sus inmuebles, pero no lo es menos el que corran el riesgo de verse con un inmueble vacío por el que se tienen que pagar los correspondientes impuestos (IBI, Tasa de Vado, Basura, …), de ahí que nuestra recomendación siempre vaya a ser una buena negociación, en la que ambas partes vean compensadas sus necesidades, teniendo en cuenta:

-          Los valores de mercado verán incrementada su depreciación.

-          Existirá sobre oferta de inmuebles de similares características por el entorno, ya que generalmente los inmuebles con contratos de renta antigua estarán situados en zonas próximas.

-          Los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria son cada vez mayores, y las recomendaciones que los expertos hacen al Gobierno es aumentarlos aún más.

 

 

 

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