|
 La Sala
Primera
del
Tribunal
Supremo
ha
vuelto
a
fijar
doctrina
en
relación
con
el
régimen
de
aplicación
de
la
cláusula
“rebus
sic
stantibus”,
en
esta
ocasión,
en
el
marco
de
una
relación
jurídica
de
arrendamiento
de
edificio
destinado
a
actividad
hotelera
y de
su
respectivo
aparcamiento.
En
consecuencia,
se
declara
aplicable
la
“cláusula
rebus
sic
stantibus”
y,
al
concretar
su
aplicación
al
caso,
se
concluye
como
razonable
una
moderación
de
la
renta
inicialmente
pactada
en
un
29%
de
reducción
y
con
duración
hasta
el
final
del
ejercicio
2015,
y
ello
por
haberse
justificado
la
significativa
caída
en
el
sector,
la
disminución
de
ventas
e
ingresos
medios
por
habitación
y el
consiguiente
registro
de
pérdidas
de
la
empresa
arrendataria.
Una empresa
hotelera
demandó
a
otra
empresa,
interesando
esencialmente
la
resolución
de
dos
contratos
suscritos
entre
las
partes
con
fecha
25
de
febrero
de
1999
más
indemnización
de
daños
y
perjuicios,
todo
ello,
por
falta
de
entrega
en
plazo
de
la
posesión
de
dos
hoteles
(Ibis
y
Novotel)
arrendados
por
la
demandante,
con
la
principal
petición
subsidiaria
de
que
se
declarasen
modificados
ambos
contratos
en
aras
a
mantener
el
equilibrio
de
las
recíprocas
prestaciones,
reduciéndose
la
renta
vigente
según
los
importes
indicados
en
dictamen
pericial
(en
un
33%
y
29%,
respectivamente).
Por
su
parte,
la
empresa
demandada
reconvino
interesando
el
cumplimiento
del
contrato.
Tanto el Juzgado
como
la
Audiencia
desestimaron
la
demanda
y
estimaron
la
reconvención
rechazando
la
aplicación
de
la
cláusula
“rebus
sic
stantibus”
en
atención
a su
excepcionalidad
y
falta
de
concurrencia
de
los
presupuestos
que
entendía
debían
concurrir
para
su
apreciación
por
los
tribunales.
Formulados
sendos
recursos
de
casación
y
extraordinario
por
infracción
procesal
por
la
arrendataria
demandante
(que
desistió
de
sus
pretensiones
con
relación
al
hotel
Novotel),
el
Supremo
ha
acordado
su
parcial
estimación
con
el
resultado
de
modificar
el
contrato
de
arrendamiento
del
hotel
Ibis,
ahora
sí,
en
aplicación
de
la
doctrina
jurisprudencial
sobre
la
citada
cláusula
“rebus
sic
stantibus”
–interpretada
con
arreglo
a
los
modernos
criterios
jurisprudenciales-
rebajando
la
renta
anual
un
29%
respecto
de
la
vigente
en
el
momento
de
interposición
de
la
demanda.
La sentencia
de
la
Sala,
de
la
que
ha
sido
ponente
el
magistrado
Orduña
Moreno,
comienza
declarando
la
existencia
de
la
infracción
procesal
consistente
en
que
la
sentencia
de
apelación
obvió
su
competencia
para
conocer,
de
modo
pleno,
de
todas
las
cuestiones
que
se
suscitaron
en
el
plano
de
interpretación
del
contrato,
razón
por
la
cual
se
revisa
en
casación
dicha
interpretación
llegando
la
Sala
a la
conclusión
de
que
fue
voluntad
de
las
partes
reconocer
una
libertad
de
destino
económico
que
impedía
apreciar
el
incumplimiento
contractual
de
la
arrendadora
y
estimar
la
pretensión
resolutoria
deducida
por
la
arrendataria
demandante.
A continuación,
la
Sala
ratifica
su
doctrina
en
torno
a la
facultad
judicial
de
moderación
de
la
pena
convencional
según
la
cual
la
moderación
procede
cuando
esta
se
pacta
en
consideración
al
incumplimiento
total
de
la
obligación,
pero
no
«cuando
la
configuración
de
la
obligación
penal
se
aleja
de
este
plano
indemnizatorio
del
incumplimiento
contractual
en
aras
a la
previsión
específica
de
otros
hechos
relevantes
de
la
relación
contractual,
caso
que
nos
ocupa,
en
donde
se
penaliza
el
desistimiento
unilateral
del
vínculo
contractual
por
una
de
las
partes»,
situación
en
que
«la
valoración
judicial
respecto
del
alcance
patrimonial
o
"exceso"
de
dicha
pena
queda
excluida
al
pertenecer
al
ámbito
de
la
autonomía
privada».
Finalmente,
la
sentencia
analiza
la
cuestión
nuclear
del
recurso,
centrada,
como
se
dijo,
en
la
figura
y
régimen
de
aplicación
de
la
cláusula
“rebus
sic
stantibus”.
Según
se
afirma,
el
necesario
ajuste
de
las
instituciones
a la
realidad
social
ha
producido
un
cambio
progresivo
de
la
concepción
tradicional
de
esta
figura
de
modo
que
se
ha
ido
abandonando
la
idea
de
su
carácter
sumamente
restrictivo,
optándose
por
una
aplicación
normalizada
en
atención
a
que
«la
actual
crisis
económica,
de
efectos
profundos
y
prolongados
de
recesión
económica,
puede
ser
considerada
abiertamente
como
un
fenómeno
de
la
economía
capaz
de
generar
un
grave
trastorno
o
mutación
de
las
circunstancias».
De ahí que
reproche
a la
Audiencia
que,
pese
a
admitir
la
incidencia
significativa
de
la
crisis
económica
en
el
sector
turístico
y en
la
actividad
de
hostelería,
no
entrase
sin
embargo
a
valorar
el
alcance
o
concreción
de
dicha
alteración
de
circunstancias
en
la
relación
contractual,
justificando
la
inaplicación
de
la
cláusula
con
base
en
criterios
restrictivos.
Rechazando
este
planteamiento,
la
Sala
declara
que
el
examen
de
la
cuestión
requiere
profundizar
en
la
concreción
funcional
y
aplicativa
de
la
figura
en
el
concreto
marco
negocial
celebrado,
atendiendo
especialmente
a
las
notas
de
imprevisibilidad
del
riesgo
derivado
y de
excesiva
onerosidad
resultante
de
la
prestación
debida.
Desde
esta
perspectiva,
y en
cuanto
al
riesgo,
la
sentencia
considera
que
el
contexto
económico
del
momento
«formó
parte
de
la
base
económica
del
negocio»
que
informó
la
configuración
del
contrato
de
arrendamiento
del
hotel
Ibis
y
que,
por
las
circunstancias
de
su
irrupción,
de
su
especial
impacto
y
trascendencia,
se
trató
de
un
riesgo
imprevisible,
que
no
cabe
imputar
a la
arrendataria
(caída
en
este
sector
de
un
42%
en
el
rendimiento
por
habitación,
cierre
de
hoteles
emblemáticos
y
renegociaciones
de
renta
en
contratos
en
vigor),
sin
que
pueda
entenderse
como
previsible
cualquier
crisis
económica
–como
circunstancia
cíclica
que
habría
que
prever
siempre-
pues
su
previsibilidad
depende
de
las
peculiares
características
y
alcance
de
la
misma.
En cuanto a
la
excesiva
onerosidad
de
la
prestación
debida,
se
concluye
que
la
sobrevenida
alteración
de
la
base
negocial
por
consecuencia
de
la
crisis
ha
supuesto
la
ruptura
del
necesario
equilibrio
de
las
prestaciones
por
la
práctica
desaparición
de
cualquier
margen
de
beneficio
(frente
al
balance
positivo
de
la
arrendadora,
la
arrendataria
sufrió
pérdidas
acumuladas
cercanas
a
tres
millones
de
euros
en
el
mismo
período).
En
consecuencia,
se
declara
aplicable
la
“cláusula
rebus
sic
stantibus”
y,
al
concretar
su
aplicación
al
caso,
se
concluye
como
razonable
una
moderación
de
la
renta
inicialmente
pactada
en
un
29%
de
reducción
y
con
duración
hasta
el
final
del
ejercicio
2015,
y
ello
por
haberse
justificado
la
significativa
caída
en
el
sector,
la
disminución
de
ventas
e
ingresos
medios
por
habitación
y el
consiguiente
registro
de
pérdidas
de
la
empresa
arrendataria. |
