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Por Susana Perales Margüelles, Abogada de Ceca Magán Abogados
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas, proporcionando seguridad jurídica a los derechos inscritos y favoreciendo la seguridad y agilidad del tráfico jurídico al hacer públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos. Sin embargo, el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso pues no existe sin la inscripción, por lo que no todo el mundo, por un motivo u otro, decide inscribir sus bienes en el registro correspondiente. A todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, y de igual modo se presume que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene la posesión de los mismos. En consecuencia, los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros, y la persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de quien en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro. Así las cosas, el embargo trabado sobre bienes que no pertenezcan al ejecutado será, no obstante, eficaz, y si el verdadero titular no hiciese valer sus derechos por medio de la tercería de dominio, no podrá impugnar la enajenación de los bienes embargados, si el rematante o adjudicatario los hubiera adquirido de modo irreivindicable, conforme a lo establecido en la legislación sustantiva, sin perjuicio de las acciones de resarcimiento o enriquecimiento injusto o de nulidad de la enajenación. Es decir, pocas posibilidades de recuperar su inmueble le quedan al propietario que decidió no inscribir la titularidad de su dominio en el Registro de la Propiedad y que no tuvo conocimiento de su enajenación o venta a favor de un tercero, lo cual es bastante frecuente, ya que prácticamente ningún ciudadano lee con regularidad los edictos que se publican en el B.O.E. o se da un paseo por los Juzgados para revisar los tablones de anuncios. Sin embargo, una cosa es que no pueda recuperar la propiedad de su inmueble, y otra cosa es que no pueda ser indemnizado por ello, como ocurriría por ejemplo si la Agencia Tributaria hubiese embargado y enajenado en pública subasta el citado inmueble, y se pudiese acreditar negligencia del citado organismo al designar la finca registral propiedad de un tercero como bien inmueble propiedad del ejecutado, para que con su embargo y posterior venta se pudiese recuperar la deuda que éste mantenía en su día con el citado organismo, ya que en este caso nos encontraríamos ante un supuesto de responsabilidad patrimonial del Estado. Es conocida la habitual dificultad de encajar los presupuestos necesarios para el reconocimiento de la responsabilidad patrimonial del Estado, sobre todo teniendo en cuenta el plazo de prescripción de un año de la acción de responsabilidad patrimonial, que sin bien se establece para proporcionar seguridad jurídica, lo cierto es que dificulta bastante a una persona física y/o jurídica el ejercicio de aquella dentro del plazo legal establecido para ello. La Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional dictó Sentencia con fecha 30 de abril de 2013, Recurso 708/2011, en la que apreció en el supuesto enjuiciado que se daban cada uno de los requisitos que el Tribunal Supremo exige para el reconocimiento de la responsabilidad patrimonial de la Administración en un supuesto con los antecedentes expuestos. Era claro y constaba acreditado el daño que se le había ocasionado a los recurrentes al haber embargado la Agencia Tributaria una finca de su propiedad para resarcirse de las deudas de un tercero, siendo evaluable económicamente el perjuicio provocado, no en una tasación, sino en el precio de remate, que viene a ser el precio cierto o verdadero de la subasta, que se considera una modalidad de mercado, según Sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional de fechas 14 de abril de 2010 y 3 de marzo de 2011, así como dispone en la misma línea la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de octubre de 1995. Asimismo, no había duda sobre el nexo causal entre la negligente actuación de los servicios públicos y el daño ocasionado a los recurrentes, apreciando la Sala cada una de las alegaciones de los recurrentes en este sentido y destacando el hecho de existir documentación en el expediente administrativo acreditativa de la titularidad catastral de la finca por parte de los recurrentes, y el hecho de existir una declaración del propio deudor indicando que la finca que se le pretendía embargar no le pertenecía desde hacía treinta años y que su titular actual era el que figuraba en el Catastro Urbano, ya que él no abonaba el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. La Sala apreció que todo ello era lo suficientemente relevante como para que la Administración hubiera sospechado, más que razonablemente, que la parcela embargada no podía ser propiedad del deudor tributario, y llevar a cabo las actuaciones necesarias para confirmar la identificación entre titularidad registral y la titularidad real de la parcela, antes de proceder a su subasta y adjudicación, indicando que los recurrentes no tenían el deber jurídico de soportar el daño, ni éste se había ocasionado por su propia conducta, a pesar de no haber inscrito su título de dominio en el Registro de la Propiedad, lo que les hubiese evitado seis años de idas y venidas y de superación de todos los obstáculos que fueron apareciendo, dejando aparte el coste económico y el emocional de haber perdido una finca con un alto valor sentimental. Quizá sería conveniente valorar la obligatoriedad de las inscripciones registrales, un simple despiste puede resultar muy caro.
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