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Forzar la negociación, herramienta que ayuda a gestionar los conflictos jurídicos en el sector hotelero
MADRID, 23 de ENERO de 2014 - LAWYERPRESS / @LuisjaSanchez
 

Expertos reunidos en FITUR analizan la situación de un sector clave para nuestra economía desde su vertiente legal

Gestionar los contratos suscritos antes de la crisis económica con condiciones inasumibles; buscar el punto de equilibrio entre los hoteleros y las agencias de viaje online, OTAS, la evolución de los contratos hacia formas más flexibles, la inutilidad del concurso o la complejidad de los proyectos de gestión o actualización de hoteles, fueron algunos de los temas abordados en la mesa redonda organizada por MorethanLaw en Fitur 2014. Moderada por Javier Garro, socio de Sercotel, intervinieron Ignacio Sanjurjo socio de Cuatrecasas Goncalves Pereira; Fernando Martínez socio de Deloitte Abogados, Fernando Mier, socio de Iuristax; Juan Luis Soucheiron -Presidente Ejecutivo de Actio Project Management y José Manuel Cardona socio de Garrigues. Las exposiciones de todos ellos dejaron claro que el sector hotelero, uno de los más importantes en nuestra economía, es muy particular y es por eso que algunos de los conflictos que surgen lo que quieren es forzar una negociación posterior entre las partes.
Lo comentaba en su acertada introducción Javier Garro, moderador de estas jornadas, la evolución de este sector ha sido notable; hay más operadores en acción y eso ha hecho que la actividad de abogados y contratos se haya multiplicado en el entorno de crisis que vivimos. Tal y como apuntaron el resto de ponentes la crisis económica ha afectado de forma especial a este sector “ En este entorno hay que renegociar determinados contratos firmados antes de la crisis, siempre se busca una negociación pacífica”, explicó José Manuel Cardona. En esa tesitura desde su punto de vista el papel de los abogados debe ser explicarle al propietario que hay otra coyuntura; que tiene un activo fijo al que tiene que intentar sacar un provecho y que solo se puede utilizar como hotel.
A juicio de este experto hay fórmulas que buscan las partes como alargar el contrato con menor renta o la búsqueda de financiación para que el hotelero pueda negociar ese acuerdo o incluso vender su activo si encuentra ese inversor. En el caso que el propietario se cierra en banda hay otra opción, no escrita en nuestra legislación pero si con respaldo jurisprudencial que es la cláusula rebus sic stantibus “ Es una forma de resolver el contrato, sin indemnización si se puede demostrar delante de un juez que ha habido una causa mayor que ha generado unos problemas serios a nuestro negocio”. “Este procedimiento hasta que se tiene una solución dura alrededor de un año y medio, y si se apela unos tres más, tiempo en el cual se puede seguir negociando con el propietario del hotel para buscar una situación”, indicó Cardona
Sobre la relación entre hoteleros y OTAS, agencias de viaje online versó la ponencia de Fernando Martínez. Hasta ahora una sentencia de diciembre del 2013 indica que se formaliza a través de un contrato de colaboración en materia de turismo. “Habitualmente el hotelero fija un precio mínimo a partir del cual no se puede vender y la agencia online recibe una comisión entre el 20 y 30 por cien por el negocio que consiga desde su actividad”, indica. Sobre la posibilidad de ofrecer más descuentos parece que ambos interlocutores han llegado al acuerdo de ofrecerlo no de forma abierta, sino sobre todo a aquellos clientes mejores de forma individualizada. Normalmente el hotelero fija ese precio que las agencias online respetan de forma casi generalizada.
Para este experto, el futuro puede cambiar con los metabuscadores, que poco a poco entran en liza. Se trata de sitios webs de gran visibilidad donde se encuentra toda la oferta hotelera de un lugar en concreto. Una potente herramienta de marketing por su visibilidad y capacidad: ”En ese metabuscador si el hotelero pueda hacer una inversión en marketing online podrá rentabilizar mejor su web y con una buena estrategia captar más clientes. El problema es que esas inversiones son bastante costosas aún”, subrayó. Según este experto, a medio y largo plazo, es evidente que la proliferación de sitios webs de estas características irá en perjuicio de las OTAS

Más flexibilidad en los contratos
Hablar de contratación y sus cambios fue el turno de palabra de Ignacio Sanjurjo, Para este abogado es el momento de ser flexible “ hay que tener capacidad de que los contratos se adapten a cualquier situación, eso implica que los abogados tenemos que buscar la negociación entre las partes para lograr siempre el equilibrio contractual”, apuntó. Desde su punto de vista ahora asistimos a muchos contratos híbridos, de tal forma que el propio contrato de gestión puede llegar a tener elementos del contrato de arrendamiento “ Ya no hay dos partes en los contratos de explotación, puede incluso estar interesada la parte financiera y es el momento de buscar cláusulas más flexibles que prevean caídas de ingresos y de beneficios”, subrayó.
Es precisamente el contrato de gestión una de las herramientas clave en este entorno de crisis por el que pasa la economía, en general y el sector hotelero en particular “ Se puede establecer un fijo y diversos variables de tal manera que la situación se pueda recuperar en los próximos años”. Otras cuestiones que se vislumbran es que ahora se limitan las inversiones que se realizan en el hotel, por motivo de la crisis, así como la revisión de las cláusulas de terminación de contrato. “En este entorno, es clave que propietario y operador deben aunar voluntades en este entorno de crisis” comentó.
Negociar, incluso en momentos de crisis profunda de las empresas también lo planteo Fernando MIer, quien en su acercamiento al concurso en el sector hotelero, dejó claro que esta es una figura que no ha cuajado y que no es sencillo de implementar por las particularidades de este sector “ Cualquier empresario diligente tiene la obligación de presentar el concurso, ya lo dice así la ley, sin embargo por lo específico que es este sector, se ha visto, con casos que todos conocemos, que el concurso no es útil, realmente y es muy complicado de implementar”, aclaró. En estas circunstancias parece que lo mejor que puede hacerse, a juicio del ponente es seguir negociando con el propietario. “Tener un hotel cerrado es condenarlo al cierre absoluto ; es igual cuando los proveedores dejan de servir su género, los clientes acaban marchándose.
Para este abogado, experto en el sector hotelero, la situación se complica aún más ante el desconocimiento de los jueces y la temeridad con que algunas veces dictan sentencia sobre determinados temas: “Al final, lo que mejor se puede hacer es buscar soluciones imaginativas, dentro de la negociación entre las partes para evitar la desaparición del propio hotel”, recalcó. En esta tesitura recordó que el entorno que ahora se vive es quizás el más complicado de los últimos años y que la gravedad de la crisis nadie la pone en duda “todo este panorama debe llevar a que más tarde que temprano las partes busquen una salida negociada que sea la mejor posible”.
Por último, José Luis Soucheiron explicó a los asistentes la aplicación del Project management al sector hotelero. Una práctica que puede gestionar una media de entre 15 y 30 contratos diferentes, en función de si se subcontratan más o menos servicios en este entorno de gestión. Su aplicación es clave tanto en la construcción, como sobre todo ahora en la remodelación de establecimientos. “ Hay que darse cuenta que en este tipo de actividades se invierte mucho dinero y hay muchos riesgos. Lo fundamental es tener controlado todo el proceso para evitar dilaciones en la entrega de la obra o tener que inyectar más dinero al nuevo establecimiento en su finalización como obra”, apuntó.
Este entorno se complica aún más si el explotador quiere ser promotor de la obra y es propietario a la vez. A juicio de este experto lo mejor es que estas figuras se gestionen de forma separada y que cada uno asuma sus competencias “De esa forma se evitaran riesgos innecesarios a medio plazo, cuando alguien asume el papel para el que no está preparado. Hay que estructurar bien el proyecto desde el principio, saberlo controlar para evitar que nos metamos en más costes que no benefician a nadie”; subrayó. De todas formas el Project Management, técnica anglosajona aún está por desarrollar en el sector hotelero, solo un 10 por ciento de estas construcciones o remodelaciones emplean esta técnica en nuestro país.

 

 

 

 

 

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