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Los datos macroeconómicos y las buenas previsiones empiezan a llegar a nuestro
sector turístico. En este incipiente cambio hacia la recuperación el subsector
hotelero, uno de los más importantes también nota estos cambios. En este
arranque de FITUR tuvo lugar este jueves organizado por Morethanlaw una jornada
para analizar la vertiente jurídica de la actualidad de la citada actividad
hotelera. Moderados por Albert Grau, socio de la consultora Magma, intervinieron
Fernando Mier, socio director de Iuristax, Fernando M. Comas, socio director
área mercantil Deloitte en Baleares e Ignacio Sanjurjo, socio de Cuatrecasas,
Gonçalves y Pereira experto en asesoramiento internacional en este sector.
Cuestiones como la flexibilidad de los contratos para evitar la judicialización
de la actividad o la preocupación por qué repercusiones tendrá el fallo reciente
del Supremo que contempla por vez primera en nuestra legislación la cláusula Rec
sic stantibus que convierte a la crisis en una justificación para pagar menos,
fueron temas que levantaron la expectación de ponentes y asistentes.
Por segundo año consecutivo, el sector hotelero ha tenido una presencia en FITUR
analizando la actualidad legal de mayor interés. En este caso se observa
bastantes cambios en los últimos cinco años que han generado, sobre todo por la
crisis muchas negociaciones de contratos. “Los contratos se han vuelto más
flexibles, hay ya menos diferencias entre el contrato de arrendamiento y gestión
y las partes se decantan por un híbrido entre ambos”, apuntó Ignacio Sanjurjo.
De hecho la crisis ha hecho que el contacto entre propietario y acreedor se haya
incrementado. Para este letrado es fundamental esa flexibilidad para evitar
controversias entre las partes. “Los contratos han reducido su duración, ahora
son de diez a quince años pero se han suscrito de 30 e incluso de 80 años.
En este escenario el fallo que hemos conocido recientemente del Tribunal
Supremo, la llamada ya Sentencia ACCOR ha sorprendido a todo el sector hotelero
y aún está por asimilar sus verdaderos resultados a medio plazo. En opinión de
Fernando Mier, el concepto tradicional del contrato como parte del derecho se
rompe con este fallo judicial que reconoce el poder de la crisis, “esta crisis
de la que parece que estamos saliendo como un elemento clave para negociar de
nuevo las condiciones”, señaló. De hecho la famosa cláusula rec sic stantibus no
está recogida en ninguna norma “señala que puede haber circunstancias
excepcionales que modifiquen la relación de equilibrio entre las partes”
En ese fallo, la primera sentencia que hay del Supremo en este tema, la filial
Accor Hoteles España tendrá que pagar un 29% menos de renta por un hotel en
Valencia y su arrendador deberá devolverle el 29% de las rentas pagadas desde la
interposición de una demanda. La razón: la crisis, que dificulta cumplir el
acuerdo y que ninguna de las partes pudo prever cuando lo formalizaron.
En su momento, el despacho de abogados Ashurst, encargado de representar a Accor
Hoteles España, sostuvo que la sentencia ratifica que el TS considera que la
crisis económica es un elemento que las partes no pudieron prever en el momento
de la firma del contrato. “Con este fallo se advierte que el Tribunal Supremo ha
considerado la crisis como un elemento que puede modificar esas condiciones,
especialmente en el sector inmobiliario. Y es que los tribunales estamos viendo
que aplican la ley en función de las circunstancias de cada momento”, apuntó
Mier.
Para otros intervinientes de este debate, el Tribunal Supremo, como ya dice en
su fallo deberá analizar caso por caso para ver si esta cláusula rec sic
stantibus se puede aplicar a otras situaciones similares “ Creo que es
fundamental huir de los jueces y que éstos se conviertan en empresarios”; apuntó
Sanjurjo. Y volvió a reiterar la necesidad de cláusulas más flexibles para
evitar este problema. Para Fernando M Comas, es evidente que hay un antes y un
después tras este fallo “aunque recuerdo otro via arbitral similar donde una
cadena hotelera logró una reducción de renta importante”. Sin embargo, recordó
que parece que hay un cambio de tendencia, a mejor, con lo cual se planteo si
esos contratos “negociados a la baja hace años se pudieran ahora actualizar en
este nuevo entorno”, indicó.
Otro de los temas que se introdujeron en el debate fue la necesidad de una
reforma necesaria que ayude a una unidad de mercado, en un contexto donde ya
existen nuevos modelos de alojamiento y clasificación hotelera que en nuestro
país no tardarán en llegar. Fue el propio Fernando Martínez Comas quien abordó
este asunto para señalar que “no beneficia en nada la hiperregulación existente
de los modelos de alojamiento con tantas normativas como CCAA.” Y apuntó como en
Baleares se había prohibido el arrendamiento de viviendas mientras que en Madrid
se contempla una estancia mínima. Sobre la clasificación hotelera recordó que el
modelo español está aún lejos del europeo “volviendo a tener el problema que
cada autonomía lo clasifica como quiere”, subrayó. |
